マンション管理とは？管理組合・管理会社・管理費の基本

マンション管理とは？所有者が「持つ」ものと管理の範囲

マンション管理とは、区分所有者（住戸の持ち主）が共同で持っている建物・敷地・設備を、日々手入れし、そのための費用を集め、ルールと話し合いで運営していくことの全体を指します。主役は住戸の持ち主全員でつくる管理組合で、管理会社は多くの場合、その仕事の一部を請け負う委託先です。

なぜ全員で管理するのか。分譲マンションの購入者が手にするのは、住戸の中だけではありません。区分所有法は、住戸の内側を「専有部分」、廊下や階段、建物の骨組みなどそれ以外の部分を「共用部分」と定めています。さらに、建物が建つ土地を使う権利（敷地利用権）も持ちます。共用部分と敷地は、区分所有者みんなの共有です。

国土交通省の「マンション標準管理規約」（令和7年10月改正）では、天井・床・壁は「躯体（コンクリートの骨組み）を除く部分」が専有部分とされ、窓枠や窓ガラスは専有部分に含まれません。玄関扉も、錠と内側の塗装部分だけが専有部分です。バルコニーは共用部分ですが、その住戸の人が専用に使える「専用使用部分」として扱われます。また、専有部分と共用部分・敷地の共有持分を切り離して売ったり抵当に入れたりすることはできません。

「自分の部屋さえきれいなら関係ない」とはいかないのは、このためです。外壁や屋上、給排水の本管が傷めば、どの住戸の暮らしにも影響します。共有している部分をどう手入れし、その費用をどう集め、誰がどう決めるか。それがマンション管理の中身です。用語の細かな意味はマンション管理の用語集にまとめています。

マンションの管理業務は4つに分かれる

マンションの管理業務を具体的に知るには、国土交通省の「マンション標準管理委託契約書」が手がかりになります。管理会社に委託する業務を、事務管理業務・管理員業務・清掃業務・建物・設備等管理業務の4つに分けて定めているためです。国土交通省「マンション総合調査」（令和5年度）では、管理委託契約が標準管理委託契約書に「概ね準拠している」管理組合が93.8%でした。

いちばん重い「基幹事務」

事務管理業務のうち、管理組合の会計の収入・支出の調定と出納、共用部分の維持・修繕に関する企画や実施の調整の3つは、マンション管理適正化法で「基幹事務」と定義されています。基幹事務を含む管理事務を業として受託するには、国土交通大臣への登録（マンション管理業者の登録）が必要です。お金と修繕の段取りという、管理の中核を担う部分だからです。

もっとも、業務を委託しても判断まで任せたことにはなりません。予算、工事の実施、契約先の選定を決めるのは総会や理事会です。委託先が何をどこまで行うかはマンション管理会社とは？業務内容・役割・委託費で、管理組合側に残る仕事はマンション管理組合とは？役割・目的・役員の仕組みで詳しく扱っています。

マンション管理の形態：全部委託・一部委託・自主管理

管理業務を誰が担うかによって、マンション管理の形態は大きく3つに分かれます。管理会社に業務をまとめて任せる「全部委託」、一部だけを任せる「一部委託」、管理組合が自分たちで行う「自主管理」です。全部委託と一部委託をあわせて委託管理と呼ぶこともあります。

数字は国土交通省「マンション総合調査」（令和5年度）の管理組合向け調査で、不明が8.2%あります。なお、この調査は配布先の約10%を自主管理型としているため、全国のマンション全体の割合をそのまま表すものではない点に注意してください。

どの形態でも、管理の責任が管理組合にあることは変わりません。管理会社に払う委託費は管理費から出るので、委託の範囲はマンションの管理費とは？相場・内訳・積立金との違いとあわせて確認するとつながりが見えます。

建物の管理：日々の手入れと12〜15年ごとの大規模修繕

建物の管理は大きく2つに分かれます。ひとつは清掃、設備の保守点検、法定点検、小さな補修といった日常の管理です。もうひとつが、外壁の補修・塗装や屋上防水などを計画的にまとめて行う「計画修繕」で、そのうち規模の大きいものが一般に大規模修繕工事と呼ばれます。

周期の目安は12〜15年程度

国土交通省の「長期修繕計画作成ガイドライン」（令和6年6月改定）のコメントでは、外壁の塗装や屋上防水などを行う大規模修繕工事の周期は、部材や仕様によって異なるものの一般的に12〜15年程度とされています。同ガイドラインは、長期修繕計画の計画期間を「30年以上で、かつ大規模修繕工事が2回含まれる期間以上」とし、5年程度ごとに見直すことを前提にしています。

国土交通省「マンション総合調査」（令和5年度）によると、長期修繕計画を作成している管理組合は88.4%、計画期間が30年以上のものは72.7%でした。裏を返せば、計画がない、または期間が短い組合もまだあります。自分のマンションの計画書を一度開き、計画期間と次の大規模修繕の予定年を確かめておくと、この後のお金の話が読みやすくなります。

修繕の全体像は大規模修繕工事とは？、外壁・防水・足場など工事項目の中身はマンション修繕工事の内容、周期の考え方は大規模修繕はいつ？修繕周期の考え方、費用感は大規模修繕の費用相場で詳しく扱っています。

マンション管理のお金：管理費と修繕積立金は「財布」が別

毎月払うお金は、たいてい管理費と修繕積立金の2本立てです。標準管理規約では、管理費は管理員の人件費、共用設備の保守、清掃、管理委託費、損害保険料、経常的な補修など「通常の管理」に充てます。修繕積立金は、一定年数ごとの計画修繕や不測の事故による修繕、共用部分の改良など「特別の管理」に限って取り崩せるお金で、両者は区分して経理します。

平均額は国土交通省「マンション総合調査」（令和5年度）の数値です。同じ調査では、修繕積立金の積立方式は均等積立方式が40.5%、段階的に引き上げる段階増額積立方式が47.1%でした。また、計画に対して実際の積立額が不足しているマンションは36.6%、そのうち20%を超える不足は11.7%にのぼります。

国の目安と比べてみる

「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改定）は、計画期間全体でならした修繕積立金の目安を専有面積1㎡・1か月当たりで示しています。地上20階未満・延床面積5,000㎡以上1万㎡未満なら平均252円（事例の3分の2が収まる幅は170〜320円）です。機械式駐車場がある場合は別に加算します。

金額の決まり方は修繕積立金とは？管理費との違いと修繕積立金はいくら必要？、値上げ案が出たときの見方は修繕積立金の値上げは妥当？提案を確かめる手順へ進んでください。

運営：決めるのは総会、準備と実行は理事会

区分所有法第3条は、区分所有者は全員で建物や敷地の管理を行うための団体を構成すると定めています。この団体が一般に「管理組合」と呼ばれるもので、住戸を買った時点で自動的に一員になり、自分だけ抜けることはできません。

管理組合の意思は総会（区分所有法でいう集会）で決まります。予算・決算、管理費や修繕積立金の額、長期修繕計画、役員の選任、修繕工事の実施などは総会の決議事項です。理事会は総会で選ばれた役員の集まりで、議案を準備し、決まったことを実行します。標準管理規約では理事長が区分所有法上の「管理者」とされています。

国土交通省「マンション総合調査」（令和5年度）では、通常総会への出席割合（委任状・議決権行使書の提出者を含む）の平均は88.5%ですが、本人が会場に来た割合の平均は24.6%でした。多くの人が書面で意思表示をしているわけです。理事会は「月に1回程度」の開催が35.7%で最も多くなっています。

運営の場面で迷いやすいのが「誰に聞けばいいか」です。日常の不具合や手続きは管理会社のフロント担当者、方針や予算に関わることは理事会、ルールそのものを変えたいときは総会、と覚えておくと窓口を間違えにくくなります。

管理会社は管理組合そのものではなく、管理委託契約で決めた範囲の業務を行う委託先です。理事会の仕事と決められる範囲はマンション理事会とは？役割・仕事と決めることで、管理会社に任せる範囲は管理会社に任せること、管理組合で決めることで掘り下げています。

ルールの順番と、2026年4月に変わったこと

マンションのルールには上下関係があります。いちばん上に区分所有法やマンション管理適正化法などの法律、その下に各マンションの管理規約、さらに駐車場やペット、リフォームの手続きなどを定める使用細則が続きます。法律に反する規約の定めは効力を持ちません。

区分所有法の改正（2026年4月1日施行）

2025年5月に成立した改正区分所有法が、2026年4月1日に施行されました。法務省・国土交通省の資料によると、管理組合の運営に直結する主な変更は次のとおりです。

• 建替えなど区分所有権の処分を伴うものを除き、集会の決議は「出席者の多数決」で行う（書面・代理による議決権行使も出席に数える。特別決議には過半数の定足数がある）
• 裁判所が認定した所在等不明の区分所有者を、決議の母数から除外できる
• 耐震性不足や外壁剥落のおそれ、バリアフリー化などの事由がある共用部分の変更は、多数決割合を4分の3から3分の2に引き下げ
• 海外に住む区分所有者のための「国内管理人」制度の創設

管理会社が管理組合の管理者を兼ねる方式では、自己取引などについて区分所有者への事前説明が義務化されています。投票の仕組みは総会・議決権の基本を知るでも解説しています。

管理不全マンションとは？国交省の制度とこれからの課題

「管理不全マンション」は法律上の定義語ではありませんが、一般に、管理組合が実質的に動いておらず、修繕も行われないまま老朽化が進んだマンションを指して使われます。外壁の剥落などが起きれば、住む人だけでなく周辺にも危険が及びます。

国の制度：助言・指導・勧告から裁判所の管理命令まで

マンション管理適正化法第5条の2は、都道府県や市など（以下、自治体）が管理組合に助言・指導を行い、運営や修繕が著しく不適切な場合には勧告できると定めています。国土交通省の基本方針は、その判断の目安として、次の4点が守られていない場合を挙げています。

• 管理者等（理事長など）を定めること
• 集会（総会）を年1回以上開くこと
• 管理規約を作成し、必要に応じて改正すること
• 管理費と修繕積立金を区分して経理し、修繕積立金を積み立てること

2025年の法改正では、国土交通省の資料によると、外壁剥落などの危険な状態にあるマンションに対する自治体の報告徴収や専門家のあっせんなどが整備されました（2025年11月28日施行）。さらに2026年4月1日からは、管理が不適当な専有部分や共用部分を、裁判所が選任する管理人に管理させる制度が区分所有法に設けられ、自治体もその申立てができるようになっています。

数字で見る「2つの老い」

国土交通省の推計では、分譲マンションのストックは2025年末時点で約723.6万戸、そのうち築40年以上は約158.8万戸です。築40年以上の戸数は10年後に約2.0倍、20年後に約3.2倍になる見込みとされています。

住む人の側も変わっています。令和5年度のマンション総合調査では、世帯主の年齢は60歳代が27.8%、70歳以上が25.9%で、合わせて53.7%でした。「永住するつもり」と答えた区分所有者は60.4%です。管理組合に将来の不安を尋ねた設問では「区分所有者の高齢化」が57.6%で最多、「修繕積立金の不足」も39.6%ありました。

建物の老いと住む人の老いが同時に進む中で、国は2022年4月に「管理計画認定制度」を始めました。管理不全を防ぐ「ほめる」側の仕組みです。管理組合が作った管理計画を地方公共団体が一定の基準で認定する仕組みで、長期修繕計画の計画期間や修繕積立金の水準、総会の定期開催などが審査されます。認定は5年ごとの更新制です。申請できるのは、マンション管理適正化推進計画を作成した地方公共団体の区域にあるマンションです。国土交通省の資料では、認定の取得割合は約3%（令和6年）で、国はこれを20%に引き上げる目標を掲げています。

困りごと別：次に読む記事

全体像がつかめたら、今の困りごとに近い記事へ進んでください。すべてを順番に読む必要はありません。

理事会で最初の一言に困ったら、「長期修繕計画の最新版はいつ見直したものですか」「修繕積立金の残高と、次の大規模修繕の予定額を並べて見せてもらえますか」と聞いてみてください。この2つの答えが、建物とお金と運営をつなぐ出発点になります。

自分のマンション管理で確かめたい9項目

資料は管理会社や理事会に依頼すれば閲覧できるのが一般的です。すべてを一度に理解しようとせず、わからなかった項目を1つずつ質問に変え、答えと根拠資料を一緒に残してください。印刷用の確認メモも使えます。

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よくある質問

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