マンション管理の用語集

この用語集の使い方

総会の議案書や管理会社からの報告書には、ふだんの生活では使わない言葉が次々に出てきます。この用語集では、管理組合の資料でよく見かける63語を「建物」「お金」「組織と会議」「工事」「契約」の5つのテーマに分け、それぞれ2〜4文で説明しました。

説明は法律や国土交通省の標準管理規約、各種ガイドラインに沿っていますが、実際の範囲や手続きはマンションごとの管理規約や契約で異なることがあります。気になる言葉が見つかったら、自分のマンションの資料でどう定められているかを確かめてください。

建物に関する言葉

どこが誰の持ち物で、誰が手入れするのか。修繕や費用負担の話は、まずこの区分から始まります。

区分所有建物

1棟の建物が構造上いくつもの部分に分かれ、それぞれが独立して住居などに使える建物のことです。分譲マンションはその代表例で、建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）のルールが適用されます。

専有部分

区分所有権の対象になる、住戸の内側の部分です。標準管理規約では、天井・床・壁は躯体を除く部分が専有部分とされ、窓枠・窓ガラスは含まれません。範囲はマンションごとの管理規約で確認します。

共用部分

専有部分以外の建物の部分で、廊下、階段、エレベーター、外壁、屋上、躯体、配管の本管などが当たります。区分所有者全員の共有で、管理組合がその責任と負担で管理します。

法定共用部分・規約共用部分

廊下や階段のように構造上当然に共用となる部分を法定共用部分、集会室や管理事務室など本来は専有部分にできる部分を規約で共用部分としたものを規約共用部分と呼びます。規約共用部分は登記しないと第三者に対抗できません。

専用使用部分（専用使用権）

共用部分でありながら、特定の住戸の人だけが使える部分です。標準管理規約ではバルコニー、玄関扉、窓枠、窓ガラス、1階の専用庭などが挙げられています。通常の使用に伴う手入れは使う人が、計画修繕は管理組合が行います。

敷地利用権

専有部分を所有するために、建物の敷地を使う権利のことです。多くは土地の共有持分の形をとり、原則として専有部分と切り離して売ったり担保に入れたりはできません。

躯体（くたい）

柱、梁、床スラブ、耐力壁など、建物の構造を支えるコンクリートの骨組みです。住戸の内側にあっても共用部分として扱われるのが一般的で、穴を開けるなどの工事は勝手にできません。リフォームの前には使用細則の手続きを確認します。

附属施設

建物の本体とは別の、駐車場、駐輪場、ゴミ置き場、集会所、植栽などの施設です。区分所有法上、管理組合は建物と敷地に加えて附属施設も管理します。

設計図書

建物を建てたときの設計図や仕様書などの資料です。修繕の範囲や数量を見積もる根拠になるため、管理組合が保管すべき重要書類とされています。所在がわからない場合は早めに探しておきます。

修繕履歴

いつ、どこを、どんな方法で、いくらかけて修繕したかの記録です。次の修繕計画の精度を上げるほか、売買の際の情報提供にも使われます。標準管理規約では組合員などが閲覧を請求できる書類の一つです。

お金に関する言葉

毎月払うお金の性格と、将来の修繕に備える仕組みに関する言葉です。数値は国土交通省の調査・ガイドラインによります。

管理費

管理員の人件費、共用設備の保守点検、清掃、管理委託費、損害保険料、経常的な小修繕など「通常の管理」に充てるお金です。国土交通省「マンション総合調査」（令和5年度）では、駐車場使用料等からの充当額を除く月・戸当たり平均は11,503円でした。詳しくはマンションの管理費とは？相場・内訳・積立金との違いへ。

修繕積立金

計画修繕や不測の事故による修繕、共用部分の改良などに備えて積み立てるお金です。標準管理規約では、決められた用途に限って取り崩せます。令和5年度の同調査では月・戸当たり平均13,054円でした。修繕積立金とは？も参照。

区分経理

管理費と修繕積立金を別々の会計（管理費会計・修繕積立金会計）で管理することです。日常の赤字を積立金で埋めるといった流用を防ぐための基本ルールで、管理計画認定制度の基準にも含まれています。

均等積立方式

長期修繕計画の期間中、修繕積立金を毎月ほぼ同じ額で積み立てる方式です。国の修繕積立金ガイドラインは、将来にわたり安定的に積み立てる観点から望ましい方式としています。令和5年度の調査では40.5%の組合が採用していました。

段階増額積立方式

当初の積立額を低めに設定し、一定期間ごとに引き上げていく方式です。令和5年度の調査では47.1%が採用しています。令和6年6月改定の修繕積立金ガイドラインは、初期額を基準額の0.6倍以上、最終額を1.1倍以内とする引き上げの考え方を示しました。

修繕積立基金

新築マンションの購入時に、修繕積立金とは別にまとめて支払うお金です。当初の積立額を補う目的で設定され、長期修繕計画ではこれを含めて収支が組まれています。

一時金

修繕工事の費用が積立金で足りないときに、区分所有者から臨時に集めるお金です。負担が一度に重くなるため、長期修繕計画で一時金に頼らない資金計画を立てることが望ましいとされます。

専用使用料・使用料

駐車場、専用庭、ルーフバルコニーなどを使う人が払う料金です。管理に必要な費用に充てた残りを修繕積立金に繰り入れる扱いが、標準管理規約で示されています。機械式駐車場の維持費との関係は要注意です。

滞納

管理費や修繕積立金が期日までに支払われていない状態です。令和5年度の調査では、3か月以上の滞納住戸があるマンションは30.1%でした。督促の手順と法的措置の方法は規約や細則で確認します。

修繕積立金の目安（㎡単価）

国の修繕積立金ガイドラインが示す、専有面積1㎡・1か月当たりの積立額の目安です。地上20階未満・延床5,000㎡未満なら平均335円など、規模と階数別に示されています。詳しくは修繕積立金はいくら必要？へ。

組織と会議に関する言葉

誰が決め、誰が実行するのか。2026年4月1日に施行された改正区分所有法で変わった決議の仕組みに関わる言葉もここにまとめました。

区分所有者

区分所有権を持つ人、つまり住戸の所有者です。区分所有法第3条により全員で管理のための団体を構成し、管理組合の組合員になります。住戸を借りて住む人（占有者）は組合員ではありません。

管理組合

区分所有者全員で構成する、建物・敷地・附属施設を管理するための団体です。住戸を所有した時点で構成員になり、任意に脱退はできません。詳しくは管理組合とは？へ。

管理組合法人

集会での特別決議と登記によって法人になった管理組合です。組合名義で財産の登記や契約がしやすくなりますが、構成員が区分所有者全員であることは変わりません。

総会（集会）

管理組合の最高意思決定機関で、区分所有法では「集会」と呼びます。予算・決算、規約の変更、役員の選任、修繕工事などを決めます。標準管理規約では通常総会を毎年1回、会計年度の開始後2か月以内に開きます。

理事会

総会で選ばれた理事で構成する執行機関です。総会に出す議案をつくり、規約で任された事項を決め、決まったことを実行します。標準管理規約では理事の半数以上の出席で成立し、出席理事の過半数で決めます。

理事長・管理者

理事長は管理組合を代表し、業務を統括する役員です。区分所有法上の「管理者」は共用部分の保存や総会決議の実行を担う人で、標準管理規約では理事長が管理者を兼ねます。役割は理事・修繕委員になったら知りたい役割で解説しています。

監事

管理組合の業務の執行と財産の状況を監査し、結果を総会に報告する役員です。理事会に出席して意見を述べ、不正を認めたときは臨時総会を招集できます。

専門委員会（修繕委員会）

理事会が設置し、大規模修繕など特定の課題を調査・検討して理事会に具申する組織です。決定権は持たず、提案と正式な決定は分けて扱います。

普通決議

特別な定めがない事項を決める決議です。改正後の標準管理規約では、議決権総数の過半数の出席を定足数とし、出席組合員の議決権の過半数で決めます。予算や役員選任などが該当します。

特別決議

規約の変更や、形状・効用の著しい変更を伴う共用部分の変更など、重要な事項を決める決議です。2026年4月以降は出席者とその議決権の各4分の3以上で決め、区分所有者と議決権の各過半数の出席が必要です。

定足数

会議が成立するために必要な最低限の出席数です。議決権行使書や委任状で議決権を行使した人も出席に数えます。定足数に届かないと、その総会では決議ができません。

議決権

総会で賛否を示す権利です。多くのマンションでは専有部分の面積割合などをもとに規約で割り当てられています。1住戸を複数人で共有している場合は、行使する人を1人決めて届け出ます。

議決権行使書・委任状

総会に出席できないときに意思を示す方法です。議決権行使書は議案ごとに自分で賛否を書くもの、委任状は議決権の行使を他人（代理人）に任せるものです。自分の考えを確実に反映させたいなら議決権行使書が向いています。

所在等不明区分所有者

調査を尽くしても所在がわからない区分所有者のことです。2026年4月施行の改正区分所有法で、裁判所の手続きを経てこうした人を決議の母数から除外できるようになりました。

国内管理人

海外に住む区分所有者が、国内で専有部分や共用部分の管理に関する事務を任せるために選ぶ人です。2026年4月施行の改正で創設され、規約で選任を義務付けることもできます。

管理規約

マンションごとの管理・使用の基本ルールで、専有部分と共用部分の範囲、役員、総会の決め方、費用の負担などを定めます。変更には総会の特別決議が必要です。

使用細則

規約の範囲内で、駐車場、ペット飼育、リフォームの手続き、ゴミ出しなど具体的な使い方を定めるルールです。標準管理規約では、使用細則の制定や変更は総会の普通決議で行います。

マンション標準管理規約

国土交通省が示す管理規約の見本です。最新は令和7年10月17日の改正で、2026年4月施行の改正区分所有法に対応しました。各マンションはこれを参考に自分たちの規約を作り、見直します。

外部管理者方式

区分所有者以外の者（管理会社やマンション管理士など）が管理者になる方式です。令和5年度の調査では第三者が管理者のマンションは3.7%でした。管理会社が管理者を兼ねる場合、自己取引などの事前説明が義務化されています。

工事に関する言葉

長期修繕計画や大規模修繕、見積書を読むときに出てくる言葉です。

長期修繕計画

今後30年以上にわたる修繕工事の内容、時期、概算費用と、それに見合う修繕積立金を示した計画です。国のガイドラインは、計画期間を30年以上かつ大規模修繕工事が2回含まれる期間以上とし、5年程度ごとの見直しを求めています。長期修繕計画とは？も参照。

大規模修繕工事

外壁の補修・塗装や屋上防水など、足場を組んでまとめて行う規模の大きな計画修繕を一般にこう呼びます。長期修繕計画作成ガイドラインのコメントでは、周期は一般的に12〜15年程度とされています。大規模修繕とは？へ。

計画修繕

劣化に応じて、長期修繕計画に沿って計画的に行う修繕工事の総称です。大規模修繕工事のほか、給排水管の更新やエレベーターの取替えなども含まれます。日常の小さな補修とは区別されます。

建物診断（劣化診断）

外壁、防水、設備などの劣化状況を調べ、修繕の必要性と時期を判断するための調査です。長期修繕計画の見直しや修繕工事の範囲決めの前提になります。診断者と施工者の関係も確認しておきたい点です。

補修・修繕・改修

国のガイドラインでは、実用上支障のないレベルまで戻すのが補修、新築当初のレベルまで戻すのが修繕、修繕に性能を上げる改良を加えたものが改修と整理されています。築年数が進むほど改良の比重を高めることが勧められています。

設計監理方式

設計事務所などが建物診断、修繕設計、施工会社選定の補助、工事監理を担い、施工会社とは別に契約する発注方式です。チェック役が独立していることが前提なので、設計者と施工会社の関係の確認が大切です。

責任施工方式

施工会社が調査・設計から施工までを一括して請け負う発注方式です。窓口が一本で手続きが簡単な一方、工事内容や金額を第三者の目で確認する仕組みを別に用意する必要があります。役割の違いで比較しています。

相見積もり

同じ工事条件で複数の会社から見積もりを取り、比べることです。条件がそろっていないと金額だけを比べても意味がありません。進め方は相見積もりの取り方へ。

仮設工事（足場）

工事のために一時的に設ける足場、養生、仮設事務所などの工事です。国の修繕積立金ガイドラインが分析した長期修繕計画の事例では、修繕工事費の9.0%を仮設工事が占めていました。

数量・単価

見積書で、工事の量（㎡、m、箇所など）と1単位当たりの金額を示す項目です。金額の妥当性を確かめるときは、単価だけでなく数量の根拠（図面や調査結果）も確認します。見積書の見方へ。

一式

数量や単価を示さず、まとめて金額だけを記載する表記です。内訳が見えないため、比較や精算の場面で確認が必要になります。「一式」表記など、見積書で確認したい項目で詳しく解説しています。

実数精算

外壁の下地補修のように事前に正確な数量がわからない工事で、見積もり時は想定数量で計上し、工事後に実際の数量で精算する方法です。精算の単価と確認方法を契約前に決めておきます。

工事監理

工事が設計図書のとおりに行われているかを、施工会社とは別の立場で確認する業務です。現場での施工管理（施工会社が自ら行う品質・工程の管理）とは役割が異なります。

契約と制度に関する言葉

管理会社や施工会社との契約、管理に関わる法律と国の制度の言葉です。

マンション管理業者（管理会社）

管理組合から委託を受けて管理事務を行う事業者で、マンション管理適正化法に基づく国の登録が必要です。管理組合そのものではなく、契約で決めた範囲の業務を行う委託先です。

管理委託契約

管理組合が管理会社に業務を委託する契約です。事務管理、清掃、設備点検など、何をどこまで任せるかと費用、契約期間を定めます。管理委託契約の見方へ。

標準管理委託契約書

国土交通省が示す管理委託契約の見本です。令和5年度のマンション総合調査では、「概ね準拠している」組合が93.8%でした。自分の契約との違いを見る物差しになります。

重要事項説明

管理会社が管理委託契約を結ぶ前などに、契約内容の重要な事項を管理組合に説明する手続きです。マンション管理適正化法に定められ、管理業務主任者が説明を行います。

管理業務主任者

管理会社で、重要事項の説明や管理事務の報告などを担う国家資格者です。管理委託契約の内容について質問したいときの窓口にもなります。

マンション管理士

管理組合の運営や規約、建物の管理について、管理組合や区分所有者に助言する国家資格者です。管理会社とは別の立場から相談できる専門家として活用されています。

工事請負契約

管理組合が施工会社に修繕工事を発注する契約です。工事範囲、金額、工期、支払条件、保証、実数精算の方法などを定めます。契約前の確認点は修繕工事の契約前に確認したいことへ。

重要事項調査報告書

中古マンションの売買の際に、管理会社などが作成する管理状況の報告書です。管理費・修繕積立金の額や滞納、修繕の予定などが記載され、購入後に最初に読みたい資料の一つです。

管理計画認定制度

管理組合の管理計画が一定の基準を満たす場合に、地方公共団体が認定する制度で、2022年4月に始まりました。長期修繕計画の期間や修繕積立金の水準、総会の開催などが審査され、認定は5年ごとに更新します。

区分所有法

正式名称は「建物の区分所有等に関する法律」です。専有部分と共用部分、管理組合、集会の決議などマンション管理の基本を定めています。2025年5月に改正法が成立し、2026年4月1日に主要部分が施行されました。

マンション管理適正化法

正式名称は「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」です。管理会社の登録、管理業務主任者、マンション管理士、管理計画認定制度などを定め、管理組合が適正に管理するよう努めることも求めています。

言葉の意味を自分のマンションで確かめる

同じ言葉でも、規約や契約で定義や範囲が決められていることがあります。一般的な意味と自分のマンションでの意味が違いそうなときは、条文や契約書の該当箇所を示してもらいながら管理会社や理事会に確認してください。

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