マンション管理組合とは？役割・目的・役員の仕組み

マンション管理組合とは？所有者全員が組合員になる団体

マンション管理組合とは、分譲マンションの区分所有者（住戸の持ち主）全員でつくる、建物と敷地を管理するための団体です。区分所有法第3条は「区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成」すると定めています。この団体が、一般に管理組合と呼ばれるものです。住戸を買ったり相続したりして区分所有者になった時点で構成員（組合員）になり、加入届の有無に関係なく、自分だけ脱退することもできません。標準管理規約第30条も、組合員の資格は区分所有者となったときに取得し、区分所有者でなくなったときに失うと定めています。賃貸に出している所有者や、相続して離れて住む所有者も組合員です。逆に、借りて住んでいる人は組合員ではありません。

2026年4月1日に施行された改正区分所有法では、区分所有者は団体の構成員として、管理が適正かつ円滑に行われるよう「相互に協力しなければならない」という責務も明記されました。管理は一部の熱心な人の仕事ではなく、全員の持ち物をみんなで手入れする仕組みだと、法律の上でもはっきりしたことになります。

管理組合の目的は「共同の利益」と「良好な住環境」

国土交通省のマンション標準管理規約（令和7年10月改正）は、規約の目的を「区分所有者の共同の利益を増進し、良好な住環境を確保すること」としています。同規約のコメントは、管理組合を区分所有者全員の強制加入の団体と位置づけ、脱退の自由がないぶん、その業務は区分所有法第3条の目的、つまり建物・敷地・附属施設の管理と、それに附随する事項の範囲に限られるとしています。親睦行事や地域活動に管理費をどこまで使えるかが議論になるのは、このためです。

自治会（町内会）とは別の団体

マンションによっては、管理組合とは別に自治会があります。自治会は地域の親睦や防犯などを目的に、住んでいる人が任意で加入する団体です。一方、管理組合は建物と敷地の管理のために所有者全員で構成されます。借りて住んでいる人は自治会に入れても、管理組合の組合員にはなりません。

管理組合がないマンションはある？

「うちのマンションには管理組合がない」という声を聞くことがあります。しかし区分所有法第3条により、分譲マンションのように区分所有者がいる建物では、区分所有者全員による管理のための団体が法律上当然に成り立ちます。設立の手続きや届出がなくても、団体そのものは存在しているのです。

例外は、一棟まるごとを一人のオーナー（または一社）が所有して住戸を貸している賃貸マンションです。区分所有の建物ではないため区分所有者の団体という意味での管理組合はなく、建物の管理はオーナーが行います。

「ない」の正体は、動いていない管理組合

分譲マンションで管理組合がないと言われる場合、実際には規約がない、総会が開かれていない、理事長（管理者）がいない、といった「動いていない」状態を指していることがほとんどです。国土交通省「マンション総合調査」（令和5年度）では、管理規約がある管理組合は94.7%で、裏を返せば規約のない組合も一定数あります。

管理組合が動いていないと、修繕積立金が計画的にたまらず、外壁や給排水管の修繕を決める場もありません。共用部分で事故が起きても、誰が業者を手配し費用をどう負担するかを決められなくなります。こうした状態が続くと、自治体によるマンション管理適正化法に基づく助言・指導の対象にもなり得ます。管理不全の考え方と国の制度はマンション管理とは？で整理しています。

動いていない管理組合を立て直す手順

1. 所有者を把握する登記事項証明書などで各住戸の区分所有者と連絡先を確認し、名簿を作ります。
2. 集会（総会）を招集する管理者がいないときは、区分所有者の5分の1以上で議決権の5分の1以上を持つ人が集会を招集できます（区分所有法第34条第5項。この定数は規約で減らせます）。
3. 規約を定める規約の設定は、区分所有者と議決権の各過半数が出席し、出席者とその議決権の各4分の3以上で決める特別決議です（同法第31条）。標準管理規約をひな形にするのが一般的です。
4. 役員を選び、お金の受け皿をつくる理事長（管理者）などの役員を選び、管理組合の口座を開き、管理費と修繕積立金の額を決めます。

立て直しは手間がかかるため、自治体の相談窓口やマンション管理士などの専門家に早めに相談すると進めやすくなります。

管理組合・理事会・管理者・管理会社の違い

名前が似ているため混同しやすいのが、この4つです。整理すると、管理組合は団体そのもの、理事会はその執行役、管理者は法律上の代表者、管理会社は外部の委託先という関係になります。

標準管理規約では理事長が管理者を兼ねる「理事会方式」を採っています。国土交通省「マンション総合調査」（令和5年度）でも、管理者は管理組合の代表者（理事長）が92.1%を占め、区分所有者以外の第三者が管理者になっているマンションは3.7%でした。

管理会社が管理者になる方式もある

役員のなり手不足などから、管理会社やマンション管理士など外部の者が管理者になる方式もあります。改正マンション管理適正化法では、管理会社が管理組合の管理者を兼ね、工事などの発注者と受注者の立場が重なる場合、利益相反の懸念があるとして、自己取引などについて区分所有者への事前説明が義務化されました。発注を決める人と監督する人を丁寧に確認したい方式です。

マンション管理組合の役割：どこまでが組合の仕事か

標準管理規約第32条は、管理組合の業務として15項目を挙げています。主なものを並べると、敷地と共用部分の保安・清掃・保守、共用部分の修繕、長期修繕計画の作成と見直し、設計図書や修繕履歴の保管、共用部分の損害保険、修繕積立金の運用、町内会などとの渉外、防災や居住環境の維持、広報と連絡などです。

これらを組合員だけでこなす必要はありません。第33条は業務の全部または一部を管理会社など第三者に委託できるとし、第34条はマンション管理士などの専門家に相談や助言を求められるとしています。令和5年度のマンション総合調査では、外部の専門家を活用したことがあるマンションは41.4%で、建築士15.6%、弁護士14.5%、マンション管理士13.8%の順でした。選任理由は「大規模修繕等の実施」が47.4%で最多です。

管理会社ができることの具体的な範囲はマンション管理会社とは？業務内容・役割・委託費、全部委託・自主管理といった管理形態の違いはマンション管理とは？管理組合・管理会社・管理費の基本、工事に関わる各社の役割分担は管理会社・施工会社・設計監理の違いで詳しく扱っています。

管理組合の役員：理事長・理事・監事の選び方

標準管理規約第35条は、管理組合の役員として理事長、副理事長、会計担当理事、理事、監事を置くとしています。選び方は2段階です。まず総会の決議で理事と監事を選び、次に理事会の決議で、理事の中から理事長・副理事長・会計担当理事を選びます。総会で直接「理事長選挙」をするのではなく、理事長は理事会で互いに選ぶ仕組みです。

実際の選び方は「順番（輪番）」が78.3%

国土交通省「マンション総合調査」（令和5年度）で役員の選任方法を尋ねると（複数回答、役員を選任していない組合を除く）、「順番」が78.3%で最も多く、「立候補」34.5%、「推薦」16.8%、「抽選」8.1%と続きました。

人数について、標準管理規約のコメントは、理事はおおむね10〜15戸につき1名、最低3名程度から最高20名程度を目安として示しています。任期は規約で定め（標準管理規約第36条は「○年」とし、再任は妨げない）、破産者で復権を得ない人や暴力団員等は役員になれないという欠格条項もあります（第36条の2）。

外部の専門家を役員にする選択肢

標準管理規約は、役員の要件から「組合員」を外し、マンション管理士などの外部専門家を理事や監事に選べる規定例も示しています。同じ調査では、外部役員の選任を検討している、または将来必要なら検討したいマンションが34.6%あり、理由は「区分所有者の高齢化」42.7%、「役員のなり手不足」42.3%でした。外部の人に任せる場合も、その人の働きを誰がどう監督するかを細則で決めておくことが前提になります。

理事会の仕事の進め方はマンション理事会とは？役割・仕事と決めること、役員になったときの心構えは理事・修繕委員になったら知りたい役割で解説しています。

権利能力なき社団と管理組合法人、口座の管理

法人になっていない管理組合は、法律上どんな存在なのでしょうか。標準管理規約のコメントは、規約が想定する管理組合を「権利能力なき社団」としています。法人格はないものの、規約・総会・代表者を備えて団体として活動する組織という意味です。理事長が組合を代表して契約を結び、積み立てたお金は理事長個人ではなく団体の財産として扱われます。

管理組合法人になるには

区分所有法第47条により、管理組合は集会の決議（区分所有者と議決権の各過半数が出席し、出席者とその議決権の各4分の3以上）で法人になる旨と名称・事務所を定め、主たる事務所の所在地で登記すると「管理組合法人」になります。法人には理事と監事を必ず置き、理事の任期は原則2年（規約で3年以内の別の期間も可）です。令和5年度のマンション総合調査では、管理組合法人の登記をしている組合は9.8%、していない組合は85.6%でした。

どちらの形でも、組合員が区分所有者全員であることや、総会で物事を決める点は変わりません。

管理組合の口座は「組合名義」で分けて持つ

標準管理規約第62条は、管理組合が会計業務のために組合の預金口座を開設するとし、第60条は、管理費等を組合員各自の口座から口座振替で組合の口座に受け入れるとしています。印鑑など口座の取扱いについて、同規約のコメントは、施錠できる場所に保管し、印鑑の保管と鍵の保管を理事長と副理事長で分けるなどの方法を検討し、総会の承認を得て細則に定めておくことが望ましいとしています。

管理会社に会計を委託している場合は、マンション管理適正化法施行規則第87条の「分別管理」のルールがかかります。修繕積立金などを管理会社自身の財産と混ぜず、次のいずれかの口座の組み合わせで管理します。

同条は、管理会社が保管口座や収納・保管口座の印鑑・引出用カードなどを保管することを原則として禁じています（管理者が置かれるまでの短期間などの例外があります）。また管理会社は、毎月の会計の収入と支出の状況を書面にし、翌月末日までに管理組合の管理者等に交付しなければなりません。

総会で決めることと、管理組合の1年

1年の流れ

管理組合の活動は、会計年度を単位に回っています。標準管理規約第42条では、理事長は通常総会を毎年1回、新しい会計年度が始まってから2か月以内に招集することになっています。令和5年度のマンション総合調査でも、総会を「年に1回開催している」組合が89.9%でした。

理事会の開催頻度は組合ごとに違い、同じ調査では「月に1回程度」が35.7%、「2か月に1回程度」が27.3%でした。理事会の年間計画の立て方は理事会の年間スケジュールをつくるで紹介しています。

総会の決議事項と決議要件

標準管理規約第48条は、総会の決議が必要な事項として、規約・使用細則の変更、役員の選任、収支決算と予算、長期修繕計画の作成・変更、管理費等の額、修繕積立金の取崩し、管理委託契約の締結などを挙げています。お金と大きな方針に関わることは、基本的に総会で決まると考えてよいでしょう。

大規模修繕工事が普通決議と特別決議のどちらに当たるかは、工事内容が「形状又は効用の著しい変更」を伴うかどうかで決まります。議案を作る段階で、管理会社や設計者にどちらの要件で諮るかの根拠を確認しておくと、総会当日の混乱を避けられます。

改正区分所有法により、建替えなど区分所有権の処分を伴う決議を除き、集会の決議は出席者の多数決で行うことになりました。議決権行使書や委任状で議決権を行使した人は出席に数えます。欠席して何も出さない人が多いと、出席者だけで決まる場面が増えるということでもあります。投票する側の視点は総会・議決権の基本を知るで解説しています。

規約が古いままだと、総会の手続きに影響する

国土交通省は改正法に合わせ、令和7年10月17日に標準管理規約を改正しました。国交省・法務省の説明資料によると、各マンションの管理規約のうち改正法に抵触する定めは、2026年4月1日以降に効力を失います。特別決議を「組合員総数及び議決権総数の各4分の3以上」とする旧来の定めなどがこれに当たります。

理事でなくても管理組合に関われること

管理組合の構成員は全員ですから、役員でなくても関わる方法はいくつもあります。いちばん身近なのは総会で議決権を使うことです。令和5年度のマンション総合調査では、通常総会で委任状を提出した割合の平均は28.9%、議決権行使書を提出した割合の平均は35.6%でした。都合がつかなくても、議案ごとに賛否を示せる議決権行使書を出せば意思を反映できます。

1. 資料を読む総会の議案書と前年度の議事録を読み、わからない言葉や数字に印をつけます。
2. 閲覧を頼む標準管理規約では、議事録、議案書、会計帳簿、長期修繕計画書、設計図書、修繕履歴は、組合員が理由を付した書面などで請求すれば閲覧できます。
3. 質問を出す総会の前に理事会へ質問を書面やメールで送ると、当日に根拠資料を用意した回答を得やすくなります。
4. 意思を示す出席するか、議決権行使書で議案ごとに賛否を示します。

質問は「この工事は必要なのか」より、「この金額の根拠になった調査報告書を見せてください」「見積もりは何社から取り、どういう基準で比べましたか」のように、資料を指定すると答えが具体的になります。組合員の5分の1以上で議決権の5分の1以上を持つ人が集まれば、区分所有法上、管理者に総会の招集を請求することもできます（この定数は規約で減らせます）。住民の立場からの見方は管理組合は何をしている？住民向けガイドも参考にしてください。

マンション管理組合の体制を確かめる9項目

わからない項目があっても、それ自体は問題ではありません。管理会社のフロント担当者か理事長に「どの資料のどこに書いてありますか」と聞き、答えと資料名を記録しておくと、次に役員が回ってきたときにそのまま役立ちます。

確認メモを開く・印刷する

よくある質問

すべての質問を見る