マンション管理会社とは？業務内容・役割・委託費

マンション管理会社とは｜管理組合から管理事務を受託する登録業者

分譲マンションの共用部分や敷地を管理する主体は、区分所有者全員でつくる管理組合です（管理組合の仕組みはマンション管理組合とはで整理しています）。ただ、会計、清掃、設備点検、総会の準備までを住民だけで回すのは負担が大きいため、多くの組合はその実務を専門の会社に委託しています。この委託先が、一般に「マンション管理会社」と呼ばれる会社です。

法律上の呼び名は「マンション管理業者」です。マンション管理適正化法は、管理組合から委託を受けて管理事務を業として行う者に、国土交通省のマンション管理業者登録簿への登録を義務づけています（第44条）。登録の有効期間は5年で、続けて営業するには更新が必要です。さらに、事務所ごとに国家資格者である管理業務主任者を専任で置かなければなりません（第56条）。

管理業務主任者が担う「重要事項説明」と「管理事務報告」

管理業務主任者は、管理委託契約を結ぶ前の重要事項説明（第72条）と、事業年度ごとの管理事務報告（第77条）を担当します。契約の前には、業務の内容や費用、再委託の有無などを書面で示し、説明会などで説明する仕組みです。重要事項説明書の読み方は管理委託契約の見方で詳しく扱っています。

デベロッパー系と独立系、どちらが多い？

管理会社は、分譲会社（デベロッパー）のグループに属する「デベロッパー系」と、特定の分譲会社に属さない「独立系」に分けて語られることがよくあります。令和5年度マンション総合調査では、管理業者に委託している組合のうち69.1％が「分譲時に分譲業者が提示した管理業者」にそのまま委託しており、24.5％はその後に別の管理業者へ変更していました。新築時の管理会社は、分譲会社が選んだ会社から始まるのが一般的だということです。

系列か独立か、規模が大きいか小さいかで、仕事の質が一律に決まるわけではありません。大手でも担当者によって対応は違い、小規模な会社でも丁寧な会社はあります。比べるときは、会社の知名度より、自分たちの契約の中身と報告の質を見るのが確実です。マンション管理全体のなかで管理会社がどこに位置づくかはマンション管理とはもあわせてご覧ください。

管理会社の役割は「契約書の別表」に書いてある

管理会社の仕事は、会社の規模や知名度で決まるわけではありません。管理組合と結んだ管理委託契約に書かれた範囲が、その会社がこのマンションで引き受けている仕事のすべてです。同じ会社でも、隣のマンションとは業務内容も頻度も違うことがあります。

国土交通省の「マンション標準管理委託契約書」（最新は令和7年12月12日改訂）は、管理会社に任せる仕事を事務管理業務・管理員業務・清掃業務・建物・設備等管理業務の4つに分け、それぞれの具体的な内容を別表第1〜第4にまとめる形をとっています。実際の契約書もこの形に沿っていることが多く、令和5年度マンション総合調査では、管理業者に委託している組合の93.8％が標準管理委託契約書に「概ね準拠している」と回答しています。

どのくらいのマンションが管理会社に委託しているか

令和5年度マンション総合調査では、回答した1,589組合のうち72.9％が「基幹事務を含め管理事務の全てを管理業者に委託」、9.8％が「一部を委託」と答え、管理組合がすべてを自分たちで行う自主管理は5.2％でした。ただし、この調査はマンション管理業協会の会員社を通じて配布した分が多く、自主管理型は対象の約1割という設計です。数字は「全国の実態そのもの」ではなく、傾向として読むのが適切です。

最後の数字は見逃せません。区分所有者のうち、管理委託契約の内容を「よく知っている」「だいたい知っている」と答えたのは合わせて29.8％にとどまります。管理会社に何を頼んでいるかを知らないまま、「やってくれるはず」「やってくれない」と議論になる場面は少なくありません。

管理会社の業務内容｜4つの業務区分と「基幹事務」

別表の言葉は硬く、読んでもイメージしにくいものです。住民が日々目にする場面に置き換えると、次のように整理できます。

「基幹事務」は管理会社の仕事の中心。一括再委託は禁止

事務管理業務のうち、管理組合の会計の収入・支出の調定、出納、マンション（専有部分を除く）の維持・修繕に関する企画または実施の調整の3つは、マンション管理適正化法第2条第6号で「基幹事務」と定義されています。調定とは、管理費などの請求額と入金を突き合わせて確定させることです。これを含む業務を受託する会社は国への登録が必要なマンション管理業者で、法律上、基幹事務を一括して他の会社に再委託することは禁じられています（適正化法第74条）。

一方、清掃や設備点検は、専門の協力会社に再委託されることがよくあります。標準管理委託契約書では、再委託先を契約時に別紙で示し、再委託しても管理会社が管理組合に対して責任を負うと定めています。点検に来る会社の名前が管理会社と違っていても、それ自体はおかしなことではありません。一方で、会計や修繕の企画といった基幹事務まで丸ごと別会社が担っている様子があれば、契約書と重要事項説明書で再委託の範囲を確認してください。

管理会社に頼めないこと。専有部分や住民トラブルは対象外

管理会社への不満の多くは、「頼んでいるつもり」と「引き受けているつもり」のずれから生まれます。契約の対象外になりやすいものを先に知っておくと、無用な行き違いが減ります。

• 専有部分の中のこと：管理会社の管理対象は原則として敷地と共用部分です。室内の設備故障や、住戸内の水漏れの修理手配は、別途の有料サービスでない限り区分所有者自身の対応になります。
• 住民同士のトラブルの解決：標準管理委託契約書のコメントは、組合員等のトラブルは当事者で解決するのが原則で、管理組合がマンション全体の利益を害すると判断した場合に管理組合として対応する、と整理しています。管理会社は、その対応を助言などで支える立場です。
• 防火管理者の業務や警備業務：標準管理委託契約書のコメントでは、消防法上の防火管理者が行う業務や警備業法の警備業務は管理事務に含まれず、別契約が望ましいとされています。
• 長期修繕計画の作成・見直しや劣化診断：標準管理委託契約書は、長期修繕計画案の作成や、そのための調査・診断を「本契約とは別個の契約」と定めています。

令和5年度マンション総合調査では、長期修繕計画がある組合のうち59.7％が「管理委託契約に基づき、管理会社が定期的に見直している」と答えています。これは、契約書や別の合意に見直し業務が組み込まれているケースがあることを示しています。自分たちのマンションで見直しがどの契約・どの費用で行われているかは、契約書と請求書で確かめるしかありません。

管理会社の委託費｜内訳の見方と値上げの背景

管理会社に支払う委託費（管理委託費）は、住民が毎月納める管理費から支払われます。マンション標準管理規約（令和7年10月改正）第27条も、管理費の使いみちの一つとして「委託業務費」を挙げています。住民から見ると「管理費＝管理会社への支払い」と思われがちですが、管理費には共用部分の電気代や損害保険料なども含まれ、委託費はその一部です。管理費全体の内訳はマンションの管理費とはで整理しています。

委託費は3つに分けて読む

標準管理委託契約書第6条は、管理組合が支払う費用を、毎月定額で精算しない「定額委託業務費」、実施内容に応じて精算する「定額委託業務費以外の費用」、業務に伴う実費である「諸費用」に分けています。定額委託業務費の内訳は別紙2で、事務管理業務費・管理員業務費・清掃業務費・建物設備等管理業務費などの業務区分ごとに示す形です。

委託費の値上げが提案される背景

管理会社から委託費の改定を提案されるケースがあります。背景としてまず挙げられるのが人件費です。管理員業務や清掃業務は人手で行う仕事が中心で、賃金水準の影響を直接受けます。厚生労働省によると、令和7年度の地域別最低賃金は全国加重平均で1,121円となり、前年度から66円の引上げでした。標準管理委託契約書のコメントでも、管理員業務や清掃業務の労働条件を見直す際に働き方改革関連法の趣旨を説明することが望ましいとされています。

値上げの提案そのものが不当とは限りません。一方で、「一式でいくら上がります」だけでは判断できません。業務区分ごとに現行額と改定額を並べ、管理員の勤務時間や清掃回数などの業務内容が変わるのかを確認します。比較表の作り方や更新時の手順は管理委託契約の見方で詳しく扱っています。

管理会社の報告は、毎月の収支書面と年1回の管理事務報告

任せた仕事がきちんと行われているかは、報告で確かめます。報告の多くは法律で義務づけられているので、「届いていない」「説明がない」という状態は、それだけで確認すべきサインです。

毎月：前月分の収支状況の書面

マンション管理適正化法施行規則第87条は、管理業者に対し、毎月、管理組合の会計の収入・支出の状況に関する書面を作成し、翌月末日までに管理者等（通常は理事長）へ交付することを求めています。理事長の手元で止まっていないか、理事会で回覧されているかを確認しておきたいところです。

年1回：管理事務報告

事業年度が終わると、管理業者は管理事務報告書を作成し、国家資格者である管理業務主任者に説明させなければなりません（適正化法第77条、施行規則第88条）。理事会がなく管理業者が管理者を務める方式などでは、区分所有者向けの説明会を開く必要があります。

点検ごと：作業報告書

エレベーターや消防設備などの点検報告書は、別表第4で定めた頻度どおりに実施されたかを確かめる材料です。「不具合あり」「要是正」と書かれた項目が、その後どう扱われたかまで追えているかがポイントになります。

管理会社からの工事提案は、通常業務と切り分けて判断する

管理会社は日常点検で建物の状態を見ているため、修繕工事や設備更新の提案をすることがあります。提案そのものは管理会社の大事な役割で、標準管理委託契約書でも、修繕積立金が著しく低い場合や劣化の状況から見直しが必要と判断した場合には、書面で助言すると定めています。

ただし、提案を受けることと、その会社に発注することは別の判断です。令和7年12月改訂の標準管理委託契約書コメントでは、管理会社自身や関連会社が工事を受注する場合、あるいは施工会社の選定だけを行う場合にも、工事費用の内訳や積算根拠を管理組合に説明することが望ましいとしています。理事会方式では、理事会から求めがあれば管理会社が相見積もりを取得すること、役務の提供を伴わない紹介手数料などを総会の承認なしに受け取ってはならないことも明記されました。

提案を受けたときの確認手順

1. 通常業務か追加業務かを確認する委託業務費に含まれる作業か、別途費用がかかるかを、契約書の別表・別紙と照らして確認します。
2. 根拠を書面でもらう点検結果や写真、劣化の程度、放置した場合の影響、急ぐ理由を書面で受け取ります。
3. 費用の内訳と比較の方法を決める見積りの内訳や、他社からも見積りを取るかどうかを理事会で決めます。進め方は相見積もりの取り方の記事が参考になります。
4. 決定の権限を確認する予算内で理事会が決められるものか、総会の決議が必要かを管理規約で確認します。理事会で決められる範囲はマンション理事会とはで整理しています。

大規模修繕工事のように金額が大きい工事では、管理会社が設計や施工会社選びに関わる場合もあります。進め方の全体像は大規模修繕工事とは、費用の目安は大規模修繕の費用相場で確認できます。

緊急時の対応と連絡体制を管理会社と決めておく

漏水や設備の停止などの事故は、夜間や休日にも起こります。標準管理委託契約書第9条は、災害や事故などで緊急に行う必要がある業務で、管理組合の承認を受ける時間的余裕がないものについて、管理会社が承認を受けないで実施できると定め、その場合は速やかに書面で通知することとしています。

ここで確認したいのは、夜間・休日の受付窓口、駆けつけの範囲、応急対応にかかった費用の負担の考え方です。標準管理委託契約書のコメントも、災害や事故に備えて、役割分担や費用負担の考え方をあらかじめ協議しておくことが望ましいとしています。

• 夜間・休日の緊急連絡先が、掲示板や配布物で住民に伝わっている
• 管理員の勤務時間外に誰が一次対応するかが契約書でわかる
• 応急処置の費用を管理会社が立て替えた場合の精算方法が決まっている
• 理事長が不在のときに連絡を受ける役員（副理事長など）が決まっている

管理会社の仕事は「任せきり」でも「すべて自分たちで」でもなく、契約で線を引いたうえで、報告で確かめ、判断は管理組合が行う役割分担です。どこまでを管理組合が決めるのかは、管理会社に任せること、管理組合で決めることで詳しく整理しています。担当者の対応に不満があるときの伝え方は管理会社との付き合い方を参考にしてください。

管理会社との契約で確かめたいこと

契約書が手元にない場合は、理事長か管理会社に写しの提供を依頼します。重要事項説明書と並べて読むと、業務内容と費用の対応が確認しやすくなります。確認した結果は、次の理事への引き継ぎ資料にも残しておきましょう。

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