修繕積立金とは？管理費との違い

毎月引き落とされる「管理費等」は、中身が2つある

毎月の口座振替の明細に「管理費」と「修繕積立金」が並んでいるマンションは多いはずです。国土交通省の「マンション標準管理規約」（令和7年10月改正）は、この2つをまとめて「管理費等」と呼び、区分所有者が管理組合に納めるものと定めています。額は、各住戸の共用部分の持分（おおむね専有面積の割合）に応じて決めるのが基本です。

違いは使い道です。管理費は、管理員の人件費、清掃、設備の保守点検、共用部分の保険料、管理会社への委託費など、毎年ほぼ同じように出ていく「通常の管理」の費用。修繕積立金は、外壁や屋上防水を直す大規模修繕、給排水管やエレベーターの取替えなど、十数年から数十年に一度の「特別の管理」に備えて貯めておくお金です。

標準管理規約は、修繕積立金を管理費と「区分して経理しなければならない」としています。財布を分けるのは、日々の支出に紛れて将来の工事資金が目減りするのを防ぐためです。実際の規約は組合ごとに異なるので、自分のマンションの管理規約で「管理費」「修繕積立金」の条文を一度読んでおくと、このあとの話が格段に分かりやすくなります。

修繕積立基金

新築の引渡し時などに、毎月の積立とは別にまとめて納めるお金。修繕積立金の一部として扱われます。

一時金

工事の時点で資金が足りないときなどに、臨時に各戸から集めるお金。

区分経理

管理費と修繕積立金の収入・支出・残高を、別々の会計として記録・管理すること。

修繕積立金の最大の使い道である大規模修繕工事の中身と費用の目安は、大規模修繕工事とは？費用相場・周期・進め方の全体像で解説しています。

修繕積立金で払えるもの、払えないもの

標準管理規約第28条は、修繕積立金を取り崩せる場面を限定して列挙しています。一定年数ごとの計画修繕、不測の事故などで必要になった修繕、共用部分等の改良・変更、建替えなど再生の合意形成に必要な調査、積立金の管理・運用などです。こうした工事のために借入れをした場合、その返済に修繕積立金を充てることもできます。

表の最後の行のように、どちらの財布か迷う支出もあります。標準管理規約のコメントでは、長期修繕計画の作成・見直しや劣化診断の費用は、管理組合の財産状態などに応じて管理費か修繕積立金から支出するとされています。自分の組合の規約と、過去の決算書でどう扱ってきたかを見るのが確実です。

全国の数字で見る修繕積立金

国土交通省「令和5年度マンション総合調査」によると、月・戸当たりの修繕積立金の平均は1万3,054円。駐車場使用料などからの充当分を含めた総額の平均は1万3,378円でした。平成30年度調査の1万1,243円から上がっています。

同じ調査で、積立方式は均等積立方式が40.5%、段階増額積立方式が47.1%。完成年次が平成27年（2015年）以降のマンションでは段階増額積立方式が81.2%を占め、月・戸当たりの平均額も1万539円と全体平均を下回っています。新しいマンションほど「最初は安く、後から上がる」設計になっている傾向が数字に表れています。

金額が上がってきた背景には、築年数が進むほど必要な工事が増えることに加え、工事費そのものの上昇があります。国交省は令和6年6月のガイドライン改定で、長期修繕計画を定期的に見直す理由として「工事費の高騰等」を明記しました。何年も前の単価で作った計画のまま月額を据え置いていると、計画と実際の工事費の差が年々広がっていきます。

ただし、この平均額は「適正額」ではありません。建物の規模や設備、築年数で必要額は大きく変わります。自分のマンションの水準を確かめる方法は修繕積立金はいくら必要？で、国交省ガイドラインの㎡単価の目安を使って説明しています。

買う・売る・貸すときの修繕積立金

新築購入時の「修繕積立基金」

新築分譲では、引渡し時に数十万円の「修繕積立基金」をまとめて納め、毎月の積立金は低めに設定されている例が多く見られます。国交省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改定）も、基金の徴収や段階増額を前提にした方式があることに触れ、購入予定者に対して、提示された月額が均等積立方式によるものか、将来の増額を前提とするものかを確認するよう求めています。

中古で買うとき、売るとき

区分所有法と標準管理規約（第26条）では、管理組合が持つ管理費等の債権は、買主（特定承継人）にも請求できるとされています。前の所有者の滞納が買主に引き継がれうるということです。中古購入時は、重要事項説明で滞納の有無、修繕積立金の残高、予定されている値上げや一時金を確認しておくと安心です。また標準管理規約第60条は、納めた管理費等の返還請求はできないとしており、売却しても積み立てた分が戻ってくる仕組みではありません。

中古で検討している住戸があれば、次の点を仲介会社を通じて確認しておくと、入居後の「聞いていなかった」を減らせます。

• 現在の月額と、長期修繕計画に書かれた今後の増額予定（時期と金額）
• 直近の総会で値上げや一時金が議題になっていないか
• 前所有者を含む滞納の有無と、管理組合全体の滞納状況
• 最後に長期修繕計画を見直した年と、次の大規模修繕の予定時期

国交省の調査では、中古購入者の約半数が購入時に長期修繕計画を「ほとんど確認していない」「確認していない」と答えています（令和5年度マンション総合調査の結果についての公表資料）。月額の安さだけで判断すると、数年後の値上げで想定が崩れることがあります。

部屋を貸しているとき

管理組合に対して修繕積立金を納めるのは区分所有者（オーナー）です。家賃の中で賃借人にどう負担してもらうかは賃貸借契約の問題で、管理組合との関係とは切り離して考えます。

残高の数字は、3つの物差しで読む

総会資料で「修繕積立金残高 1億円」とだけ見ても、多いのか少ないのかは判断できません。見るべきは次の3点です。

1. 計画上の残高と比べる長期修繕計画の収支表には、各年度末の予定残高が書かれています。今年度末の実績がそれを下回っていないか。令和5年度マンション総合調査では、計画に対して不足しているマンションが36.6%、うち20%超の不足が11.7%、不明が23.5%でした。
2. 次の大きな支出までの距離を見る大規模修繕が2年後なのか10年後なのかで、同じ残高でも意味が変わります。工事の年に残高がいくら残る見込みかを確認します。
3. 入ってくるはずのお金が入っているか滞納や、駐車場の空きによる使用料収入の減少で、計画どおりの収入になっていないことがあります。同調査で3か月以上の滞納がないマンションは62.1%でした。

計画そのものの読み方は長期修繕計画の記事、不足が出ている場合の原因の切り分けは修繕積立金が不足する理由で詳しく扱います。

額を決めるのは総会。理事会だけでは変えられない

標準管理規約（令和7年10月改正）では、「管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法」と「長期修繕計画の作成又は変更」は、どちらも総会の決議事項です。理事会は案をつくって総会に諮る立場で、理事会の判断だけで積立金の額を変えることはできません。

決議の方法は、多くの規約で普通決議（出席した組合員の議決権の過半数）です。2026年4月1日に施行された改正区分所有法で、建替えなど処分を伴うものを除く集会の決議は「出席者の多数決」を基本とする仕組みに改められ、標準管理規約も定足数を議決権総数の過半数とする形に見直されました。欠席者が多いと決められない、という状況は起きにくくなった一方、議決権行使書や委任状で参加する人も含めて、十分な説明がこれまで以上に大切になっています。自分の組合の規約が改正法に合わせて見直されているかは、管理会社に確認してください。値上げの議案づくりは値上げ前に確認したいことで扱います。

負担を考えるなら、出ていく側の大半を占める工事費から

修繕積立金の使い道の大部分は修繕工事費です。したがって、積立金の負担を考えるときは「毎月いくら集めるか」と同じくらい「工事にいくら払うか」が効いてきます。見積もりの数量や単価、諸経費に説明のつかない部分がないかを確かめることは、将来の値上げ幅を考えるうえでも意味があります。

たとえば50戸のマンションで大規模修繕の工事費が800万円違えば、1戸当たり16万円の差になります。毎月の積立金で16万円を貯めるには、月1,000円ずつでも13年以上かかる額です。集める側の議論だけでなく、出ていく側の根拠を確かめることが、結果として住民の負担を左右します。

工事費の点検結果が積立金にどう反映されるのかは、修繕費の見直しと修繕積立金の関係で具体的な数字を使って説明しています。

自分のマンションで確認したいこと

決算書や長期修繕計画は、管理会社に依頼すれば閲覧・写しの交付を受けられるのが一般的です。分からない項目は理事会で質問し、回答と根拠資料をセットで残しておくと、次の役員への引継ぎにも役立ちます。

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