大規模修繕の進め方と全体スケジュール

3〜5年がかりのプロジェクトだと最初に共有する

国土交通省の「マンション改修マニュアル」（令和8年3月改訂）は、改修工事について「準備から工事完成まで一般的に3〜5年程度を要する長期的な取組」と説明しています。足場が立っている期間は数か月でも、その前に調査、設計、資金計画、施工会社選び、総会での合意という長い準備があるからです。

同マニュアルは進め方を「検討段階」「計画段階」「実施段階」の3つに分け、段階を踏みながら合意のレベルを高めていくことを勧めています。理事の任期が1〜2年のマンションでは、工事の途中で担当者が必ず入れ替わります。最初の理事会で全体像を図にして共有し、引継ぎを前提にした記録の残し方を決めておくことが、実は一番効く準備です。

周期・費用相場・発注方式など、スケジュール以外の論点も含めた全体像は大規模修繕工事とは？費用相場・周期・進め方の全体像にまとめています。

検討段階：体制をつくり、建物と住民の声を知る

最初の段階でやることは、「工事をするかどうか」を決めることではなく、判断に必要な材料をそろえることです。マニュアルは、理事会が調査・診断や計画検討の費用を予算化し、理事会の諮問機関として修繕委員会などの検討組織を置くことを勧めています。

修繕委員会を置く

委員会の設置は総会の普通決議で決めるのが一般的です。委員には歴代の理事経験者や、建築・設備に詳しい区分所有者に加わってもらうと検討が進みやすくなります。一方で、委員会はあくまで諮問機関で、方針を決めるのは理事会と総会です。会議の公開や検討状況の定期的な発信など、開かれた運営を心がけると後の合意形成が楽になります。

専門家を選ぶ

調査・診断や設計を依頼する専門家は、複数の候補から見積りと提案を取り、実績や体制も含めて比べるのが基本です。令和3年度実態調査では、設計コンサルタント業務の発注先の選定方法は「見積合わせ方式」が53.3%で最多でした。設計コンサルタント業務の実施期間は「1年半〜2年」が29.0%で最も多く、専門家とは長い付き合いになります。選び方の注意点は発注の注意点の記事で詳しく扱っています。

候補者との面談では、次のような点を聞いておくと比較しやすくなります。

• 「担当する技術者は誰で、どんな資格と同規模マンションの実績がありますか」
• 「調査・診断から工事監理まで、どの業務が見積りに含まれていますか」
• 「施工会社から紹介料や手数料などを受け取る取引はありますか」

調査・診断とアンケート

マニュアルは、調査・診断の時期を「長期修繕計画に定められた工事実施時期の2年程度前」が望ましいとしています。あわせて住民アンケートで不具合や要望を集め、診断結果の説明会を開いて、建物の状態を全員で共有します。この段階の区切りとして、改修を具体的に計画することへの合意（推進決議）を総会で得る方法もあります。区分所有法で定められた手続ではありませんが、合意を段階的に積み上げる効果があります。

計画段階：設計と資金計画をそろえ、施工会社を選ぶ

計画段階では、診断結果をもとに工事の範囲・仕様・数量を決める改修設計を行い、その設計を共通条件にして施工会社から見積りを取ります。マニュアルは、見積りを依頼する相手方に次の資料を示す必要があるとしています。

• 改修工事設計図（改修する範囲）
• 改修工事仕様書（足場の方法、下地処理、材料の種類・量・塗り方など）
• 数量内訳書（工事対象の数量）
• 工期、支払方法、監督・検査の方法など工事の条件（必要に応じて駐車場の使用制限なども）

見積りを依頼する会社は、推薦のほか公募サイトや業界紙での公募で集める方法があり、マニュアルは公正さや透明性の観点から公募が望ましいとしています。応募締切に余裕を持たせる、現地見学の機会を設けるといった配慮も、参加する会社の幅を広げます。具体的な進め方は相見積もりの取り方を参照してください。

見積りが出そろったら

マニュアルは、各社の見積りについて内容・単価・金額を確認し、金額に大きな差がある場合はその理由を確かめること、施工能力や施工体制のヒアリングを別に行うことを挙げています。著しく低い価格を示した会社には、施工品質や工期が確保されているか、積算の前提条件を十分に確認する必要があるとも書いています。見積書のチェックには、公益財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センターの「見積チェックサービス」など、第三者の支援を使うこともできます。

資金計画は設計と並行して

マニュアルは「合意形成の鍵は資金計画にある」と書いています。積立金で足りるのか、借入れや一時金が必要か、借入れた場合に今後の積立金をいくら上げる必要があるのか。工事の中身が固まってから資金を考えると、総会直前に「お金が足りない」ことが分かり、工事範囲の削り合いになりがちです。長期修繕計画の見直しも、この段階で並行して進めます。

総会の議案に書くことを、早めに決めておく

施工会社の候補と工事の内容が固まったら、理事会は総会を招集して工事の実施を諮ります。2026年4月1日施行の改正区分所有法では、大規模修繕工事を実施するための決議は、議決権行使書や委任状による行使を含めた「出席者」の多数決で行えることになりました。招集通知は会日の少なくとも1週間前に、会議の目的と議案の要領を示して出す必要があり、この期間は規約で短縮できません。

マニュアルは、議案の要領として示す内容の例を次のように挙げています。

総会の場で細かな説明と質疑をすべてこなすのは困難です。総会の前に説明会を開き、出た質問と回答を資料にまとめて配布しておくと、当日の議論が「賛否の確認」に集中します。改修設計の内容を、関心のある人が事前に閲覧できるようにしておく配慮もマニュアルで勧められています。

実施段階：契約から引渡しまで

総会で可決されたら、施工会社と工事請負契約を、設計監理方式なら監理者と工事監理業務委託契約を結びます。マニュアルは、契約書・約款・設計図書などの契約図書が、工事内容や品質水準、工期、費用を確定し、工事後に不具合が出たときの判断の根拠にもなると説明しています。契約前の確認点は契約前に確認したいことを参照してください。

1. 施工計画の確定施工会社が工程・仮設・施工の計画を作り、管理組合の意見を踏まえて確定する。
2. 工事説明会工事のしおりを配り、工程、作業時間、足場や安全対策、住民へのお願いを説明する。必要に応じて近隣にも事前説明をする。
3. 工事報告会管理組合・施工者・監理者で月1回程度集まり、進み具合、問題点、追加・変更工事の承認を確認する。
4. 中間検査・竣工検査管理組合が立ち会う中間検査、足場解体前検査を含む竣工検査を行う。
5. 引渡し竣工図書、保証書、取扱説明を受け取り、長期修繕計画に工事結果を反映する。

工事が始まると、理事会の仕事は「決める」から「確かめる」に変わります。マニュアルは、発注者である管理組合が主体となって施工者との協議や住民・近隣への対応に取り組み、工事への理解を広げる体制をつくることが重要だとしています。報告会に出る理事を固定する、住民からの問い合わせを受ける担当を決める、議事録を毎回掲示するといった役割分担を、着工前の理事会で決めておきましょう。

工事中の住民対応は大規模修繕中の生活と住民への伝え方、検査と記録の要点は工事の品質を守るために確認したいことで詳しく説明しています。

想定例：築15年での着工から逆算すると

具体的なイメージを持つために、一つの想定例で年表をつくってみます。数字はあくまで例で、戸数や工事範囲、総会の開催月によって必要な期間は変わります。

定期総会だけで進めると、一つの判断が遅れるたびに1年ずれます。臨時総会を開く可能性を最初から想定し、そのための費用と事務の段取りを予算に入れておくと、日程の組み直しが柔軟になります。

日程が崩れやすい場面と、先回りの一手

スケジュールが崩れる原因は、工事そのものより「決められない」ことにある場合が少なくありません。よくある場面と、先回りの工夫をまとめます。

理事会で使える確認の言い回し

• 「この判断を次の理事会に持ち越した場合、着工時期は何か月ずれますか」
• 「見積りの提出期限は、各社が現地を確認して積算できる日数になっていますか」
• 「総会で否決された場合の代替日程は、どう組み直しますか」
• 「修繕積立金の残高が工事代金の支払時期に足りているか、支払条件と資金繰りの表で確認できますか」

支払条件も日程に関わります。着手金・中間金・完成時の支払の割合と時期は契約で決めるため、積立金の定期預金の満期や借入れの実行日と合わないと、支払の直前に慌てることになります。

「急いで決める」ことと「予定どおりに進める」ことは違います。必要な確認を削って日程を守るより、遅れの原因と影響を住民に説明し、判断の質を保つほうが、結果として工事全体の信頼につながります。

段階ごとの確認リスト

各段階で「何を決めたか」だけでなく「なぜそう決めたか」を議事録に残しておくと、担当者が交代しても判断の筋道が途切れません。次回の大規模修繕を担う人にとっても、最も役に立つ資料になります。

確認メモを開く・印刷する

よくある質問

すべての質問を見る