マンションの管理費とは？相場・内訳・積立金との違い

マンションの管理費とは｜共用部分の日常管理に使うお金

マンションの管理費とは、エントランスや廊下、エレベーターといった共用部分と敷地を日々管理するために、区分所有者が管理組合へ毎月納めるお金です。分譲マンションでは、住戸を買った人（区分所有者）が全員で管理組合をつくり、共用部分を管理します。管理費はその活動を支える、いわば管理組合の運転資金です（管理組合の仕組みはマンション管理組合とは、全体像はマンション管理とはで整理しています）。

国土交通省のマンション標準管理規約（令和7年10月改正）第25条は、区分所有者が納める「管理費等」を管理費と修繕積立金の2つとし、その額は各区分所有者の共用部分の共有持分に応じて算出するとしています。多くのマンションで、専有面積が広い住戸ほど管理費が高いのはこのためです。同規約のコメントは、負担割合を決める際に使用頻度は勘案しないとしています。「エレベーターを使わない1階の住戸だから安くしてほしい」という考え方は、標準的な規約ではとられていません。

払うのは区分所有者。滞納は買主にも引き継がれる

管理費を払う義務があるのは区分所有者です。住戸を賃貸に出していても、支払い義務は所有者にあります。また、標準管理規約第26条は、管理組合が管理費等について持つ債権を、区分所有者の特定承継人（中古で住戸を買った人など）に対しても行使できると定めています。中古マンションを買うときに、前の所有者の滞納がないかを確認するのはこのためです。

管理費と修繕積立金の違い｜目的も会計も別

毎月引き落とされる「管理費等」は、多くのマンションで管理費と修繕積立金の2つに分かれています。マンション標準管理規約（令和7年10月改正）は、管理費を「通常の管理に要する経費」に充てるお金（第27条）、修繕積立金を計画修繕や災害時の修繕など「特別の管理に要する経費」に充てるお金（第28条）と定め、両者を区分して経理するよう求めています。

標準管理規約第27条が挙げる管理費の使いみちは、次の11項目です。

• 管理員人件費、公租公課、共用設備の保守維持費と運転費
• 備品費・通信費その他の事務費、共用部分の火災保険料・地震保険料などの損害保険料
• 経常的な補修費、清掃費・消毒費・ごみ処理費
• 委託業務費、専門的知識を有する者の活用に要する費用
• 管理組合の運営に要する費用、その他管理組合の業務に要する費用

このうち、管理会社に払う「委託業務費」は、管理費の支出の中で大きな割合を占めることが多い科目です。ただし、エレベーターや消防設備の点検費を管理委託契約に含めるか、管理組合が点検会社と直接契約するかはマンションによって違い、同じ「点検費」が決算書の別の科目に載ることもあります。管理会社の業務と委託費の中身はマンション管理会社とはで、住民向けのざっくりした説明は管理費・修繕積立金は何に使われる？で扱っています。

平均額はいずれも国土交通省「令和5年度マンション総合調査」の、使用料等からの充当額を除いた月・戸当たりの金額です。管理費を抑えられても、修繕積立金の引き上げが控えていれば毎月の負担は増えます。両方をあわせて見る視点が欠かせません。修繕積立金については修繕積立金とは？管理費との違い、積立金で行う工事の全体像は大規模修繕工事とはで解説しています。

マンション管理費の相場は月1万1,503円。平均の読み方に注意

国土交通省の令和5年度マンション総合調査によると、駐車場使用料などからの充当額を除いた月・戸当たりの管理費の平均は11,503円でした。単棟型は11,580円（前回平成30年度調査は10,970円）、団地型は10,394円です。駐車場使用料などからの充当額を含めた管理費の総額の平均は17,103円で、総戸数の規模が大きくなるほど低くなる傾向があるとされています。

分布を見ると、1万円超〜1万5千円が30.8％で最も多く、7,500円超〜1万円が20.6％で続きます。一方で、この数字をそのまま「うちは高い」「安い」の判断に使うのは危険です。管理員が常駐か巡回か、エレベーターや機械式駐車場の台数、共用施設の有無、戸数の規模によって、必要な経費は大きく変わります。

駐車場収入に頼る会計は、将来の変化に注意

「充当額を含む」と「除く」の差は、駐車場などの使用料を管理費会計に充てている分です。標準管理規約第29条は、駐車場使用料などの使用料を、それらの管理に要する費用に充てるほか修繕積立金として積み立てると定めています。使用料を管理費の不足分の穴埋めに使っている場合、駐車場の空きが増えると管理費会計の収入が減ります。自分たちの決算書で、使用料収入がどちらの会計に、いくら入っているかを確認しておくと安心です。

タワマンの管理費は高い？階数・規模・築年数別の平均

同じ令和5年度マンション総合調査のデータ編には、階数別・総戸数規模別・完成年次別の管理費の平均も載っています。いわゆるタワーマンションに近い「20階建以上」の単棟型マンションでは、使用料等からの充当額を除く月・戸当たりの管理費の平均が14,415円で、全体平均の11,503円を上回りました。駐車場使用料などからの充当額を含めた管理費総収入で見ると、平均は24,585円です。

出典：国土交通省「令和5年度マンション総合調査」データ編 表27⑥（円未満四捨五入）。20階建以上や3階建以下は回答数が少なく、平均が個別の物件の影響を受けやすい点に注意が必要です。

規模が小さいほど1戸あたりは高くなりやすい

総戸数規模別では、20戸以下の平均が14,282円、21〜30戸が13,948円と高く、151〜200戸では9,540円でした。管理員の人件費やエレベーターの保守費は戸数が少なくても一定程度かかるため、戸数で割ると1戸あたりの負担が大きくなると考えられます。一方、501戸以上は12,929円で、大規模でも一律に安くなるわけではありません。共用施設の多さや管理員の配置などで経費が変わるためです。

完成年次別では、令和2年以降に完成したマンションの平均が14,122円と、全体平均より高めでした。新しいマンションほど設備や共用施設が充実している傾向も、比べるときの前提として押さえておきたい点です。

管理費の内訳は、収支予算書と決算書を契約書と並べて読む

管理費の中身を知るいちばん確かな資料は、総会で承認される収支予算書と収支決算書です。ただ、科目名だけでは何に払っているのかわからないことがよくあります。管理委託契約書と請求書を横に置き、科目ごとに「どの契約の、どの業務の対価か」を対応させると、中身が見えてきます。

標準管理委託契約書では、管理会社は予算案・決算案の「素案」を作成し、理事会に提出する役割を担います。つまり予算書は、管理会社が作った下書きを理事会が確認し、総会で承認する流れで決まります。素案のまま承認するのではなく、前年と数字が大きく変わった科目について理由を聞くことが、理事会の確認の中心になります。

別表第1では、会計年度が始まる一定期間前までに次年度の収支予算案の素案を、会計年度の終了後一定期間内に前年度の収支決算案（収支報告書と貸借対照表）の素案を提出する形になっています。具体的な「○か月前」「○か月以内」は契約ごとに決めるので、総会の日程から逆算して、理事会が確認する時間を確保できる期限になっているかを見ておきましょう。

毎月の報告で、年の途中から把握する

マンション管理適正化法施行規則第87条により、管理会社は毎月、前月の収支状況の書面を翌月末日までに理事長などに交付します。決算を待たず、この月次報告で予算の消化状況を見ておくと、年度末に「電気代が予算を大きく超えていた」と慌てずに済みます。

予算と決算の差は「一時的か、続くか」で分けて聞く

決算書では、予算と実績の差が大きい科目に目を向けます。差があること自体は珍しくありません。大事なのは、それが一度きりの出来事なのか、翌年以降も続く変化なのかを見分けることです。

1. 差の大きい科目を拾う予算比で1割以上、または金額の大きい順に3〜5科目を選びます。
2. 理由を書面で聞く単価の変化か、使用量の変化か、臨時の支出かを管理会社に説明してもらいます。
3. 一時的か継続的かを分ける突発的な修理は一時的、電気料金の単価上昇や委託費の改定は継続的な変化です。
4. 未収・未払いを確認する管理費の滞納（未収金）や、翌年度に支払う予定の費用（未払金）がないかを貸借対照表で確認します。
5. 次年度予算に反映する継続的な変化は、次年度の予算案と、必要なら管理費の改定の検討材料にします。

標準管理規約第61条は、収支決算で管理費に余剰が出た場合は翌年度の管理費に充当し、不足した場合は管理費等の負担割合に応じて必要な金額の負担を求めることができると定めています。余剰が毎年続く場合は予算の組み方を、不足が続く場合は管理費の水準そのものを見直すサインです。管理会社の滞納督促の範囲は、契約書第11条で確認できます。令和5年度マンション総合調査では、管理費・修繕積立金を3か月以上滞納している住戸があるマンションが30.1％ありました。

管理費の値上げは、理由を分けて総会で決める

管理費は一度決めたら変わらないものではありません。決算で不足が続いたり、支出の単価が上がったりすれば、値上げを検討することになります。値上げの理由として多いのは、管理会社への委託業務費の改定（人件費の上昇など）、共用部分の電気料金、損害保険料の見直しといった、支出側の変化です。委託費が上がる背景はマンション管理会社とはで整理しています。

管理費の額を決めるのは総会

標準管理規約第48条は、「管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法」を総会の決議事項としています。一般的には、出席組合員の議決権の過半数で決する普通決議（第47条第2項）の対象です。ただし、管理規約の本文に管理費の金額そのものを書いている場合は、規約の変更として特別決議が必要になります。自分たちの規約の書き方を先に確認しておきましょう。

1. 不足の原因を分ける決算の推移から、一時的な支出か継続的な単価の上昇かを分けます。
2. 支出側の見直しを先に試算する電力契約、保険、業務内容の組み替えなどで吸収できる額を確かめます。
3. 改定額と時期の案を作る必要な額を戸当たり・㎡当たりで示し、修繕積立金の改定予定とあわせて説明します。
4. 総会で決議する議案書に理由と試算の根拠を添え、質疑の時間を確保します。

修繕積立金の値上げと同時期に重なると、住民の負担感は大きくなります。積立金側の進め方は修繕積立金の値上げで扱っています。

総会で使える質問例

• 「値上げの理由を、委託費・電気代・保険料などの科目ごとに示していただけますか」
• 「予算と実績の差が大きい科目について、来年度も続く見込みかを教えてください」
• 「管理委託費の内訳を、業務区分ごとに見せていただけますか」
• 「管理費の余剰（または不足）は、何年続いていますか」

理事会の側も、こうした質問を想定して、決算説明の資料に「前年比・予算比で差が大きい科目と理由」の一覧を付けておくと、総会の質疑がスムーズになります。検討の進め方はマンション理事会とはも参考にしてください。

管理費を下げる前に、失うものを確かめる

管理費の見直しは、住民の関心が高いテーマです。ただ、金額だけを下げようとすると、清掃の質や管理員の対応、設備の安全性といった、目に見えにくいものを削ってしまうことがあります。見直しの対象を「重複や過剰」と「必要な業務」に分けて考えます。

見直しの提案は、管理会社にとっては収入が減る話でもあります。それでも、理由と目的をはっきり伝えれば、管理会社から業務の組み替え案が出てくることは珍しくありません。「コストを下げたい」だけでなく、「浮いた分を修繕積立金の不足に充てたい」など、目的をセットで示すのが話を進めるこつです。修繕費側の見直しは必要な品質を守りながら修繕費を見直すで扱っています。

マンションの管理費で確認すること

資料は、前年度の決算書・今年度の予算書・管理委託契約書・月次の収支報告の4点をそろえると、ほとんどの確認ができます。わからない科目は、理由と根拠資料をセットで管理会社に依頼しましょう。

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