大規模修繕の費用相場｜戸あたり・㎡単価・2回目

大規模修繕の費用相場「1戸100万円前後」の中身

マンションの大規模修繕の費用相場としてよく引用されるのが、国土交通省「令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」です。設計コンサルタント業務や施工の受注実績がある会社にアンケートを配り、回収できた200社から集めた工事事例のうち、完了済みの818件を集計したものです（調査期間は令和3年7〜10月）。

この調査で戸当たり工事金額を見ると、最も多いのは「100〜125万円／戸」で27.0%、次いで「75〜100万円／戸」が24.7%、「125〜150万円／戸」が17.4%でした。75〜150万円の3つの区分を合わせると約7割になります。「1戸100万円前後」という言い方の根拠は、おおむねこの分布です。

統計に「含まれていない」お金がある

見落としやすいのは金額の定義です。この調査の工事金額には、共通仮設費（現場事務所や仮設トイレ、資材置き場など工事全体にかかる仮設の費用）と消費税が含まれていません。一方で、現場管理費・一般管理費・法定福利費などの諸経費と、大規模修繕瑕疵保険の保険料は含まれています。

つまり、管理組合の手元にある「税込の見積総額」をそのまま戸数で割ると、統計より高く見えるのが普通です。相場と比べる前に、見積書の金額を統計と同じ条件に直す必要があります。

費用相場を周期・工事内容・資金計画とあわせて確認したい場合は、大規模修繕工事とは？費用相場・周期・進め方の全体像も参照してください。

大規模修繕の費用は1回目・2回目・3回目でどう違う？

同じ調査の報告書では、工事の回数別に「下位25%値・中央値・上位25%値・平均値」が示されています。中央値は、金額の低い順に並べたときにちょうど真ん中に来る値です。大規模な物件の高額工事に引っ張られる平均値より、自分たちの位置を見るのに向いています。

注意したいのは、この表が同じマンションの1回目・2回目・3回目を追いかけた数字ではないことです。回数ごとに集計対象の建物が違うため、「2回目は1回目より安くなる」と読むことはできません。自分たちと同じ回数の行を見る、という使い方が基本です。

1回目の費用：平均値151.6万円に引っ張られない

1回目の戸当たり平均値は151.6万円で、中央値110.2万円を大きく上回っています。一部の高額な工事が平均を押し上げているためで、「平均150万円」という数字だけを見ると判断を誤ります。戸当たりの分布では「100〜125万円／戸」の区分が最も多く、工事総額では「4,000〜6,000万円」の区分が最多でした。

マンション大規模修繕2回目の費用：㎡当たりが上がり、防水の比重が増す

2回目の戸当たり中央値は106.1万円で1回目とほぼ同じ水準ですが、㎡当たりの中央値は1.3万円と、1回目の1.1万円より高くなっています。戸当たりの分布は「75〜100万円」と「100〜125万円」の区分が最多、工事総額は「6,000〜8,000万円」が最多でした。

中身にも変化があります。建築系工事に占める屋根防水の割合は、1回目の12.1%に対し2回目は17.2%でした。長期修繕計画作成ガイドライン（令和6年6月改定）の記載例では、屋上防水は24〜30年で撤去・新設とされており、築28年前後で行う2回目にこの時期が重なりやすいことと整合します。

3回目の費用：サッシや玄関ドアなど建具の工事が加わる

3回目以上では、戸当たり中央値が97.0万円、㎡当たり中央値が1.2万円でした。ただし㎡当たりの平均値は1.9万円、上位25%値は1.7万円と幅が広く、工事内容によって金額の差が大きい回だといえます。工事総額の分布も「6,000〜8,000万円」と「10,000〜15,000万円」の2つの区分が最多で並びました。

目立つのは、建築系工事に占める「建具・金物等」の割合です。1回目の1.9%、2回目の7.2%に対し、3回目以上では15.3%まで上がります。ガイドラインの記載例では、窓サッシや玄関ドアの取替えは34〜38年とされており、築40年前後の3回目で建具の更新が工事に入ってくることがうかがえます。給排水管の更新など設備工事を同時に行うかどうかでも総額は大きく変わるため、3回目の見積もりは工事項目を分けて見ることが欠かせません。

工事の間隔と規模も、金額の読み方に関わる

回数別の平均修繕周期は、1回目が15.6年、2回目が14.0年、3回目が12.9年で、回数が増えるほど短くなる傾向が示されています。前回から長く間隔が空いた工事は、劣化の進み具合によっては下地補修の量が増え、金額が上振れすることがあります。報告書には戸数規模を9区分に分けた集計もあるので、同じ規模・同じ回数のデータを探して比べるのが、最も無理のない使い方です。

大規模修繕工事費用の内訳と、足場（仮設）の割合

令和3年度調査では、総工事金額の内訳も示されています。最も大きいのは建築系工事で60.3%、次いで足場などの仮設工事が22.8%、現場管理費などの諸経費①が9.5%でした。そのほか、その他工事3.8%、設備系工事1.6%、外構・付属施設1.3%、瑕疵保険料（諸経費②）0.8%です。

建築系工事の中身をさらに分けると、外壁関係（外壁塗装24.5%・外壁タイル12.9%・シーリング12.0%）が49.4%、防水関係（床防水18.6%・屋根防水13.4%）が32.0%を占めます。鉄部等塗装と建具・金物等はそれぞれ7.4%、共用内部は3.7%でした。

足場費用は、1回目で工事費の約4分の1

調査の「仮設工事」は、足場や養生シートなど工事の作業そのものに必要な仮設（直接仮設）を指し、現場事務所などの共通仮設費は集計に入っていません。回数別に見ると、総工事金額に占める仮設工事の割合は1回目25.3%、2回目22.3%、3回目以上19.4%でした。報告書は、工事の回数が増えるほど建築系・設備系工事の割合が高くなり、仮設工事の割合が低くなる傾向があるとしています。

足場は建物の外まわりを囲む分だけ必要になるため、工事の中身が少ない回ほど、費用に占める足場の比重が大きく見えます。足場代だけの公的な相場はないので、見積書では足場の面積（㎡）・単価・設置期間の3つを確認し、自分たちの見積もりで仮設の割合が統計より大きく違う場合は、足場の種類や範囲、工期の前提を聞いてみる価値があります。足場の種類や安全基準はマンション修繕工事の内容で説明しています。

追加工事・追加費用はどこから生まれるか

見積書の金額で工事が終わるとは限りません。国土交通省の長期修繕計画作成ガイドライン（令和6年6月改定）も、計画修繕工事は不確定要素が多く、施工時に予想外の劣化や施工条件の制約などで工事費が増えることがあるとしています。追加費用を「起きたら困るもの」ではなく、「どこから出てくるかを事前に把握しておくもの」と考えると、理事会の対応が落ち着きます。

増えやすいのは、数量で精算する項目

外壁の下地補修やタイルの浮きの補修は、足場を組んで外壁に近づくまで正確な量がわかりません。そのため見積もりでは想定数量と単価を決め、実際に施工した数量で精算する取り決めにすることがあります。この場合の見積額は「想定数量どおりだった場合の金額」にすぎず、劣化が多ければ増額、少なければ減額になります。

国土交通省「マンション改修マニュアル」（令和8年3月改訂）は、契約図書の内容が不十分または曖昧だと、工事中の解釈の相違や追加工事をめぐる紛争が起きるおそれがあると指摘しています。工事期間中は管理組合・施工者・工事監理者で月1回程度の工事報告会を開き、追加・変更工事の検討・承認を行うとしています。

予備費をどう考えるか

同ガイドラインは、想定外の工事の発生や数量の増加、物価や工事費の上昇などに備える方法として、その都度一時金を集めるほか、長期修繕計画に「予備費」を設定し、推定修繕工事費の累計額に一定の率を掛けた額を計上しておく考え方を示しています。何%を見込むかの一律の基準はないため、数量精算の項目の大きさや建物の劣化状況を見ながら、各マンションで決めることになります。

自分たちの見積もりを、統計と同じ物差しに直す

統計と比べるには、見積書の総額から「統計に含まれていないもの」を取り除き、戸数と延床面積で割ります。計算自体は電卓で足ります。

1. 税抜の金額にする見積書の総括表で消費税額を確認し、税抜の合計を出します。
2. 共通仮設費を除く「共通仮設費」「共通仮設工事」として計上されている金額を差し引きます。諸経費や瑕疵保険料は差し引きません。
3. 設備工事などを分ける給排水管の更新など、統計ではごく一部しか含まれない工事が大きい場合は別に集計します。
4. 戸数と延床面積で割る戸当たりと㎡当たりの両方を出し、同じ回数の中央値・四分位の幅と並べます。

統計の相場から外れていたら、どう聞くか

換算した金額が四分位の幅（下位25%値〜上位25%値）の外にあっても、それだけで見積もりが不適切とは言えません。四分位の幅は、定義上まん中の半分の工事しか含みません。残り半分の工事はこの幅の外にあります。外れていたら、理由を説明してもらう材料ができたと考えます。

低い場合も確認が要ります。国土交通省「マンション改修マニュアル」（令和8年3月改訂）は、著しく低い価格を提示した業者には、施工品質や工期が担保されているか、積算の前提条件を十分に確認する必要があるとしています。

理事会ではこう伝える

統計との比較結果を理事会で報告するときは、「高い」「安い」という評価語を避け、事実と質問を分けて書くと議論が荒れにくくなります。たとえば「税抜・共通仮設費を除くと戸当たり125万円。2回目工事の中央値106.1万円より高いが、㎡当たりでは中央値並み。面積の違いと工事範囲について設計者に書面で確認中」といった書き方です。

こうしておけば、住民から「相場より高いのでは」と質問されたときにも、何を比べ、何をまだ確認しているのかを示せます。

個別の項目をどう読むかは見積書の見方の記事で、複数社の差の分け方は見積もり比較の記事で詳しく整理しています。

国交省の調査で言えること、言えないこと

令和3年度調査は、令和3年7〜10月に回答時点から直近3年間の工事実績を集めたものです。その後の資材価格や労務費の動きは反映されていません。見積書の日付と調査の時点がずれていることを前提に、「幅の中のどこにいるか」を見る道具として使うのが適切です。

また、調査は回答した会社が受注した工事の集計で、全国のマンションを無作為に選んだものではありません。地域別の数字も示されていないため、都市部と地方の違いまでは読み取れません。超高層マンションや長期優良住宅の認定を受けたマンションについては報告書に別の集計がありますが、件数が限られるため、傾向をつかむ程度にとどめるのが無難です。

ほかの公的なものさし

住宅金融支援機構は、建物の規模や築年数からマンションの平均的な大規模修繕工事費用などを試算できる「マンションライフサイクルシミュレーション」と、工事と資金計画のポイントをまとめた「大規模修繕の手引き」を公開しています。長期修繕計画に載っている工事費の見込みとも照らし合わせると、見積もりの位置づけが立体的に見えてきます。長期修繕計画の見方は長期修繕計画の記事をご覧ください。

このサイトで一律の相場表を載せていないのも同じ理由です。建物の規模や形、工事の範囲、仕様、回数によって金額が大きく変わり、条件をそろえない数字で高い・安いを判断すると誤りやすいためです。工事費が修繕積立金で足りない見込みになったときの考え方は、修繕積立金の値上げの記事で整理しています。

理事会で共有するときは、「統計の中央値と比べてどうか」だけでなく、「換算の前提（税・共通仮設・設備工事の扱い）」をあわせて書いておくと、あとから数字だけが独り歩きすることを防げます。

相場と比べる前に、そろえておくこと

換算の前提（どの金額を除いたか）を表の下に書いておくと、総会資料に転記するときにも誤解が起きにくくなります。

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