長期修繕計画とは？見ておきたい項目

工事の予定表と、お金の収支表がセットになった資料

長期修繕計画は、「どこを、いつ、いくらで直すか」という工事の予定と、「そのお金をどう準備するか」という資金計画を一体にした管理組合の計画書です。国土交通省「長期修繕計画作成ガイドライン」（令和6年6月改定）は、その目的として、将来の工事の内容・時期・概算費用を明確にすること、修繕積立金の額の根拠を明確にすること、工事についてあらかじめ合意しておくことの3つを挙げています。

令和5年度マンション総合調査では、長期修繕計画を作成している管理組合は88.4%。多くのマンションに計画はありますが、「毎年の総会資料に綴じられているのに、誰もきちんと読んでいない」という声もよく聞きます。修繕積立金の額はこの計画から逆算されるので、値上げの話が出たときに最初に開くべき資料です。

ガイドラインの標準様式では、計画書はおおむね「建物・設備の概要」「調査・診断の概要」「作成の考え方」「総括表」「収支計画グラフ」「長期修繕計画表（工事項目別・年度別）」「推定修繕工事費内訳書」「修繕積立金の額の設定」で構成されます。初めて読むなら、総括表と収支計画グラフで全体像をつかみ、気になる年度を長期修繕計画表で掘り下げる順番が効率的です。

大事な前提があります。ガイドラインは、長期修繕計画は作成時点での推定であり、将来の工事の内容・時期・費用を「確定するものではない」と明記しています。周期はおおよその目安で、物価や工事費、金利は変動します。だからこそ一定期間ごとに見直すことが前提になっている、というのが計画書を読むときの基本姿勢です。

計画の節目になる大規模修繕工事そのものの周期・費用・進め方は、大規模修繕工事の全体像をまとめた記事で整理しています。

「30年以上、大規模修繕2回」はなぜ必要か

ガイドラインは計画期間を「30年以上で、かつ大規模修繕工事が2回含まれる期間以上」としています。外壁の塗装や屋上防水などをまとめて行う大規模修繕の周期は、部材や仕様によって異なるものの一般的に12〜15年程度。2回分を入れると、おおむね30年前後になります。

図のとおり、30年という枠の外側に大きな工事が控えています。ガイドラインのコメントも、新築時に30年で計画を作った場合、サッシなどの建具や給排水管の取替えは周期が計画期間を超えて計上されていないことがあると注意しています。築20年を過ぎたマンションで計画期間が「築30年まで」で止まっていると、その先の取替え費用が積立金の計算にまったく入っていない、ということが起こりえます。

築年数が進んだマンションの計画は「修繕」だけでは足りない

ガイドラインは、建物と設備の性能・機能を新築時と同じ水準に回復させる修繕を基本としつつ、区分所有者の要望などに応じて性能を上げる改良工事も計画に設定するとしています。標準様式には、耐震改修、断熱などの省エネ改修、スロープや手すりの設置、宅配ボックス、インターネット環境の整備といった例が並びます。築30年を超えると「元に戻す」工事だけでは暮らしの不満が解消しないことも多く、改良工事を入れるかどうかで必要な積立額は大きく変わります。

推定修繕工事費は「数量×単価」。単価がいつのものかを見る

計画に載っている工事費は、工事項目の小項目ごとに数量を出し、単価を掛けて積み上げたものです。数量は、新築なら設計図書や工事の数量計算書、既存マンションなら設計図書に加えて修繕履歴や劣化状況の調査・診断の結果をもとに設定します。項目の粒度はガイドラインの標準様式が参考になり、仮設、屋根防水、外壁塗装、給排水設備、昇降機、立体駐車場など、多くの工事項目に分かれています。

国交省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改定）が集めた366事例の平均では、工事費の中で最も割合が大きいのは外壁塗装等の13.6%、次いで建具・金物等9.7%、仮設工事9.0%、給水設備8.1%でした。足場を組む大規模修繕の工事群と、給排水・エレベーターなどの設備更新が、計画の二本柱だと分かります。

表の周期は同ガイドラインの記載例で、実際の周期は建物ごとの劣化状況で前後します。そして金額の面で見落とされやすいのが単価の時点です。何年前の見積りや資料をもとにした単価なのか、消費税の扱いはどうか。計画書の前提条件の欄に書かれていることが多いので、作成日とあわせて確認してください。

収支表では、残高が一番少なくなる年を探す

計画書の後半には、年ごとの積立金収入、工事費支出、年度末の残高を並べた収支表があります。ガイドラインの標準様式は、計画期間に見込まれる工事費（借入金があればその返済を含む）の累計を、修繕積立金（基金、一時金、駐車場使用料などからの繰入れ、運用益を含む）の累計が下回らないように計画する、という考え方を示しています。

1. 残高の最低点を探す大規模修繕の年や、エレベーター取替の年に残高が大きく落ち込みます。その最低点がマイナスになっていないか、ゼロすれすれでないかを見ます。
2. 収入の前提を確かめる表の途中で積立金の単価が上がっていれば、それは将来の値上げを前提にしているということです。何年目にいくら上がる想定なのかを確認します。
3. 繰入れと一時金を見る駐車場使用料からの繰入れは、空き区画が増えると計画どおり入りません。修繕積立金ガイドラインも、実際の収入を上回る繰入れを見込むのは避けるべきだとしています。一時金や借入れで帳尻を合わせていないかも確認します。

見直しは5年程度ごと。1〜2年かかる前提で動く

ガイドラインは、長期修繕計画を5年程度ごとに調査・診断を行ったうえで見直すこと、あわせて修繕積立金の額も見直すことを求めています。見直しにはおおむね1〜2年かかるため、見直しそのものも計画的に行う必要があるとしています。令和5年度マンション総合調査では、「5年ごとを目安に定期的に見直している」が63.2%、「修繕工事の実施直前」が9.4%、「実施直後」が9.9%、「見直していない」が3.7%でした。

1. 理事会で見直しの必要性を確認前回の作成日、その後の工事履歴、単価の時点を整理します。
2. 依頼先と費用を決める管理会社、設計事務所、マンション管理士など。調査・診断の範囲と成果物を具体的に決めて見積りを取ります。
3. 建物の調査・診断劣化状況を確かめ、修繕周期や数量を実態に合わせます。
4. 計画案と積立金案の作成工事項目・時期・費用、収支表、必要な積立金の額を複数案で示してもらいます。
5. 説明会と総会決議計画の変更と積立金の額は、標準管理規約ではどちらも総会の決議事項です。

見直しを外部に依頼するときは、成果物の範囲を具体的に決めておくことが肝心です。「長期修繕計画の見直し一式」とだけ書かれた見積りでは、建物をどこまで調査するのか、数量を図面から拾い直すのか、単価をどの資料で更新するのかが分かりません。理事の任期が1〜2年の組合では、見直しの途中で役員が交代することもあるため、修繕委員会など継続して関わる体制をつくっておくと、作業が途切れにくくなります。

管理計画認定制度の現在の基準では、長期修繕計画の作成または見直しが7年以内に行われていることが求められます。国交省の資料では、2027年4月1日以降の基準は「申請日前5年以内」に改められ、「修繕積立金の総額が工事費の総額を下回らないこと」も加わる予定です。認定の取得を考えている組合は、見直し時期をこの基準に合わせて逆算しておくと無理がありません。

見直し案を受け取ったら、新旧の差を説明できる形にする

見直し後の計画は、総額が増えた・減ったという結論だけでは住民に伝わりません。前回計画と並べて、何がどれだけ変わったのかを分解して示すことが、総会での納得につながります。

とくに注意したいのは、総額が増えた理由が「単価の更新」だけで説明されているケースです。単価が上がっていること自体は珍しくありませんが、数量や工事項目の見直しを伴わない単純な値上げ率の掛け算になっていないか、どの資料の単価を使ったのかは確認しておく価値があります。

見直しで工事費が大きく増えたときは、項目ごとの数量や単価に説明のつかない部分がないかを確かめる余地もあります。その視点は修繕費の見直しと修繕積立金の関係、計画から必要な積立額を出す方法は修繕積立金はいくら必要？で扱います。

長期修繕計画のチェックリスト

チェックで引っかかった項目は、それだけで計画が不適切だという意味ではありません。理由が説明されていれば問題ないことも多いので、まずは作成者に根拠を尋ね、回答を議事録に残しておくことから始めてください。

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