修繕工事の発注で知っておきたい注意点

2026年9月28日、公取委と国交省が公表したこと

公正取引委員会は2026年9月28日、関東地区（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、茨城県、栃木県、群馬県）のマンションの管理組合が、設計コンサル業務を特定の設計コンサル業者に委託したうえで発注する大規模修繕工事について、施工業者らに独占禁止法第3条（不当な取引制限の禁止）違反があったとして、排除措置命令と課徴金納付命令を出しました。

対象は、設計コンサル業者2社それぞれが関わった工事で、違反事業者は一方が施工業者36社と設計コンサル業者1社の計37社、もう一方が施工業者19社と設計コンサル業者1社の計20社です。違反行為は遅くとも2021年（令和3年）9月27日以降、もう一方は同年11月16日以降とされています。事業者名や課徴金額は、公正取引委員会の公表資料で確認できます。

認定された行為の中身

公表資料によると、工事ごとに設計コンサル業者と「受注協力関係」を築いた施工業者を受注予定者とし、他の施工業者はその受注に協力するという合意がありました。受注予定者は設計コンサル業者と協議するなどして、見積り合わせに参加する各社が管理組合に出す見積価格を決め、他社はその価格を提示するか、参加しないようにしていました。設計コンサル業者は、業務の過程で知った「設計予算」（管理組合が決めた発注予定金額）などの情報を受注予定者側に伝え、受注予定者の意向を踏まえて業務を行っていたとされています。

公取委の概要資料は、工事を受注した施工業者が原則として契約価格の5%を目安とする金額を設計コンサル業者に支払っていたこと、対象となった工事の大部分が違反行為によって受注されていたことも示しています。

国土交通省の対応

国土交通省は同じ日に、管理組合の団体などに対して「マンション大規模修繕工事の発注等の相談窓口の周知等について」を通知しました。相談窓口の活用、マンション管理士や建築士などの外部専門家の活用、設計コンサルタントの中立性を確保したうえで適正な手続で工事の受注者を選ぶことを、管理組合に呼びかけています。

発注の注意点を、費用相場や工事の流れとあわせて確認したい場合は、大規模修繕工事とは？費用相場・周期・進め方の全体像も参考にしてください。

何が崩れたのか：中立のはずの助言者と、伏せるべき情報

設計監理方式は、調査・設計・施工会社選びの支援・工事監理を専門家に任せ、施工は別の会社に競争で発注する方式です。国土交通省の令和3年度実態調査では、発注方式の80.1%を占めています。この方式がうまく働く前提は、専門家が管理組合の側に立ち、施工会社同士の競争が本物であることです。今回の事案は、その前提が崩れると、見積り合わせが形だけになることを示しました。

公取委は命令とあわせて、施工業者から設計コンサル業者への「手数料等」についての考え方を公表し、業界団体に周知を申し入れました。その中で、特定の工事の発注前に受注時の手数料の支払を取り決めることや、受注に有利な情報を提供することは、施工業者間の自由な競争をゆがめるおそれがあるとしています。問題となる情報の例として挙げられているのは次のものです。

• 管理組合が設定した発注予定金額
• 管理組合が設定した発注先を選ぶ具体的な基準
• 見積り合わせに参加する施工業者の名前
• 他の施工業者の見積価格

裏を返せば、この4つは管理組合が自ら守るべき情報です。予算額を専門家と共有するのは当然ですが、その情報が施工会社側に渡らない運用になっているかを確認することが、今回の事案から得られる最も具体的な教訓です。

実は以前から指摘されていた。国交省が示してきた事例

設計コンサルタントの利益相反の問題は、今回が初めてではありません。国土交通省は2017年（平成29年）1月の通知で、管理組合の利益と相反する立場に立つ設計コンサルタントの存在を指摘し、実際にあった事例を紹介しています。

• 最も安い見積りのコンサルタントに依頼したところ、実際に調査・設計をしていたのは施工会社の社員だった。
• 設計会社が、候補5社のうち特定の1社にだけ少ない数量の工事内容を伝え、その会社の見積りが最も安くなるようにしていた。
• 格安のコンサルタント料で受託し、バックマージンを払う施工会社が受注できるよう工作して、割高な工事費や過剰な工事項目・仕様に誘導していた。

いずれも、コンサル料の安さだけで選ぶことの危うさを示しています。令和3年度実態調査では、設計コンサルタント業務の業務量のうち工事監理が47.9%を占めていました。調査・設計から監理まで、必要な人と時間をかけた場合の報酬として妥当かという目で見積りを見ることが大切です。

同じ調査で設計コンサルタントの選び方を見ると、複数社を比べる見積合わせ方式が53.3%だった一方、特定の1社に依頼する特命随意契約も、初めての依頼で5.8%、前回と同じ会社への依頼で10.5%ありました。前回と同じ会社に頼む場合でも、今回の業務範囲と報酬を改めて確認し、比較しなかった理由を記録しておくと安心です。

コンサルタントや管理会社を選ぶときに確認すること

専門家に頼らずに大規模修繕を進めるのは現実的ではありません。大切なのは、頼る相手の立ち位置を確かめ、それを書面に残すことです。

管理会社が工事にかかわる場合

管理会社が工事を受注する場合や、管理会社が管理組合の管理者（代表者）を兼ねる「管理業者管理者方式」の場合は、さらに注意が必要です。2026年4月1日施行の改正マンション管理適正化法施行規則などにより、管理業者が管理者として自社や関連会社との取引を行おうとするときは、総会決議に先立って区分所有者に重要な事実を説明することが義務付けられました。説明を受けたら、他社との比較の方法や第三者の確認をどう組み込むかを、あわせて確認してください。役割の違いは管理会社・施工会社・設計監理の違いで整理しています。

見積り合わせの運営で、管理組合ができること

談合を見抜くことは管理組合の仕事ではありませんし、見積書だけで見抜くこともできません。管理組合ができるのは、不正が入り込みにくい手続にしておくことです。国土交通省の「マンション改修マニュアル」（令和8年3月改訂）や公取委の資料をもとに、運営の工夫を並べます。

1. 募集を開く推薦だけでなく公募サイトや業界紙で広く募集し、応募条件と締切を明示する。マニュアルは公正さや透明性の観点から公募が望ましいとしている。
2. 条件をそろえる設計図・仕様書・数量書を全社に同じ内容で渡し、質問と回答は全社に共有する。
3. 情報を伏せる予算額、参加会社名、選定基準の詳細を施工会社側に出さない。コンサルタントにもその運用を求める。
4. 提出先を組合にする見積書は管理組合宛てに封をして提出してもらい、理事など複数人の立会いで開封する。
5. 評価を記録する金額に大きな差がある場合は理由を各社に確認し、ヒアリングの内容と評価の理由を議事録に残す。

契約に「談合違約金特約」を入れる

国土交通省は2025年（令和7年）6月26日の事務連絡で、談合が認められた場合に受注者が違約金を支払う「談合違約金特約条項」を、マンションの修繕工事の請負契約に設定できることを周知しています。条項例では違約金を請負代金額の「○%」としており、国の直轄工事の契約書では10分の1とされています。訴訟や不払いのリスクもあるため、設定する場合は弁護士などに相談のうえ、個別の事案に応じて決めることが推奨されています。

見積りの比べ方は相見積もりの取り方、契約書の確認点は契約前に確認したいことで詳しく扱っています。

「おかしいかもしれない」と感じたときの動き方

見積りの経緯や金額に疑問を感じても、まずは落ち着いて事実を集めることから始めます。うわさや推測で特定の会社を名指しすると、管理組合が責任を問われるおそれもあります。

国土交通省が周知している相談窓口は次の2つです（いずれも平日の受付、祝日・年末年始を除く）。

地方公共団体によっては、専門家の派遣制度や相談窓口を設けているところもあります。独占禁止法違反の疑いに関する情報は、公正取引委員会も受け付けています。今回の命令の対象になった工事を発注した管理組合には、命令を受けた事業者から措置の内容が通知されることになっています。

検討中・工事中の組合は、住民の不安にどう応えるか

報道を見た住民から「うちの工事は大丈夫なのか」と聞かれる理事も多いはずです。不安に対して「問題ありません」とだけ答えると、かえって不信を招きます。確認した事実と、まだ確認できていないことを分けて伝えるのが基本です。

理事会で最初に確認すること

• 自分たちの工事の設計コンサル業者・施工会社が、公表資料の事業者に当たるか
• 専門家や施工会社を選んだ経緯と、その記録が残っているか
• 見積り合わせで、予算額や参加会社名がどう扱われていたか
• 契約書に談合があった場合の条項があるか

確認の結果は、掲示や臨時の説明会で共有します。その際は「公表資料で確認したところ、当マンションの工事の関係事業者は含まれていませんでした」「選定の経緯は議事録のとおりです」のように、根拠とあわせて伝えます。まだ確認中の点は、いつまでに何を確認するかを示しておくと、住民も待つことができます。

これから検討を始める組合にとっては、今回の事案は手続を見直すよい機会です。予算額の管理、公募の活用、評価の記録といった工夫は、特別な費用をかけずに取り入れられます。

発注の手続で確認したいこと

全項目を完璧にそろえる必要はありません。できなかった項目がある場合は、その理由と代わりに取った対応を議事録に残してください。後から住民に説明するときに、判断の過程を示す材料になります。

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