修繕とは？改修との違いと大規模改修の考え方

修繕とは？「新築時の水準に戻す」工事

修繕とは、傷んだり劣化したりした建物や設備を直し、使える状態に戻すことです。マンションの修繕では、この「どの水準まで戻すか」が重要になります。国土交通省の「長期修繕計画作成ガイドライン」（令和6年6月改定）は、長期修繕計画に載せる修繕工事を「建物及び設備の性能・機能を新築時と同等水準に維持、回復させる修繕工事を基本とする」と定めています。つまり、マンションでいう修繕の基準線は新築時の状態です。

一方で、同じガイドラインは、区分所有者の要望などに応じて「建物及び設備の性能を向上させる改良工事」を計画に加えることも求めています。新築時に戻すだけでなく、新築時よりも良くする工事がある、ということです。この2つを合わせたものが「改修」です。

修繕・改良・改修・補修の言葉の整理

言葉の使い分けは、国土交通省の「マンション改修マニュアル」（令和8年3月改訂）と長期修繕計画作成ガイドラインの定義に沿うと混乱しません。

補修

ひび割れやタイルの浮きなど、部分的な不具合を直すこと。日常的に行う小さな補修は、長期修繕計画の「推定修繕工事」には含めない扱いです。

修繕

劣化した性能・機能を、新築時と同等の水準まで回復させる工事。

改良

建物各部の性能・機能をグレードアップする工事。材料や設備を新しい種類に取り替えたり、新しい機能を付け加えたりすることです。

改修

マンション改修マニュアルの定義では「修繕及び改良（グレードアップ）により、建築物の性能を改善する変更工事」。修繕と改良をセットにした考え方です。

大規模修繕工事

ガイドラインでは「建物の全体又は複数の部位について行う大規模な計画修繕工事（全面的な外壁塗装等を伴う工事）」。

現場では「修繕改修」「改修修繕」と並べて呼ぶこともありますが、中身は「直す部分」と「良くする部分」の組み合わせです。見積書や提案書を読むときは、どの項目が修繕で、どの項目が改良なのかを分けて考えるのが出発点になります。マンション管理全体の中での位置づけはマンション管理の基本で整理しています。

修繕工事と改修工事の違いを部位ごとに比べる

修繕工事と改修工事の違いは、目的と比べる基準にあります。修繕工事は「劣化したものを元に戻す」、改修工事は「元に戻したうえで、今の暮らしに合う性能に引き上げる」工事です。マンション改修マニュアルは、同じ部位でも修繕と改良で工事の中身が変わる例を示しています。

表を見るとわかるように、改修工事は修繕工事と別の工事というより、修繕の機会に「ついでに性能を上げる」ものが多くあります。足場を組む大規模修繕のタイミングは、外壁や窓まわりの改良を同時に行うのに都合がよく、別々に行うより仮設費用を抑えやすくなります。

「修繕で足りる」状態と「改修が必要な」状態

修繕で足りるのは、劣化が原因の不具合で、新築時の性能に戻せば住民の困りごとも解消する場合です。たとえば屋上からの漏水や鉄部のさびは、防水層の更新や塗装の塗替えで解決します。一方、断熱性能の低さによる結露、段差の多い共用廊下、オートロックのないエントランスなどは、新築時に戻しても解決しません。こうした「もともとの性能が今の水準に合わない」問題は、改良を伴う改修工事でしか解消できない点が判断の分かれ目になります。

リフォーム・リノベーションとの関係

住戸の中を直す「リフォーム」「リノベーション」は、多くの場合、区分所有者が自分の専有部分について行う工事です。この記事で扱う修繕・改修は、外壁や屋上、廊下、給排水の立て管など、管理組合が管理する共用部分の工事です。費用も個人の財布ではなく、管理組合の修繕積立金から出るのが基本です。工事項目ごとの中身は大規模修繕の工事内容で詳しく解説しています。

大規模改修とは？築年数とともに増える「改良」

大規模改修とは、耐震補強やエレベーターの設置、外断熱化などの省エネ改修、共用部分の大がかりな改造など、建物の性能や機能を総合的に引き上げる規模の大きな改修工事を指します。マンション改修マニュアルは、改修を2つのレベルに分けて説明しています。

• レベル1：計画修繕（大規模修繕）の工事項目ごとに、既存の性能をグレードアップする改良工事を織り込むもの。
• レベル2：耐震化・防災・高齢化対応・省エネなど、工事項目を横断して検討が必要な大規模な改修工事。

さらに、構造躯体を残して1棟全体をスケルトン状態にし、共用部分と全ての専有部分を更新する「建物更新」（いわゆる一棟リノベーション）という方法もあります。これは2026年4月1日施行の改正区分所有法で、建替えと同じく区分所有者と議決権の各5分の4以上で決める「建物更新決議」が設けられたもので、大規模改修とは手続きの重さがまったく違います。

回数を重ねるほど、改良の割合を大きく

マンション改修マニュアルは、一般化している大規模修繕工事について「実施回数を追うにつれ、改良の割合を大きくした改修工事として実施する必要がある」としています。築30年、40年と経つと、劣化だけでなく、断熱性能やバリアフリー、防犯設備、宅配ボックスの有無などが今の水準と比べて見劣りする「陳腐化」が進むためです。

国土交通省の推計では、分譲マンションのストックは2025年末で約723.6万戸、そのうち築40年以上が約158.8万戸で、10年後には約2.0倍に増える見込みです。令和5年度マンション総合調査では、省エネ改修工事を実施したことがある管理組合は27.9％で、その内容は照明器具のLED化が94.6％と大半でした。バリアフリー改修工事の実施経験は19.5％で、手すりの設置が77.7％と最も多くなっています。改修の余地は、まだ多くのマンションに残っているといえます。

修繕か改修かで変わる総会の決議

修繕か改修かは、言葉の問題だけでなく、総会の決め方にも関わります。共用部分の工事は、区分所有法上「形状又は効用の著しい変更を伴う」かどうかで、決議の要件が変わるからです。2026年4月1日に施行された改正区分所有法で、集会の決議は出席者の多数決を基本とする形に整理されました。

マンション改修マニュアルは、定期的に行う計画修繕工事は工事規模の大小にかかわらず普通決議で実施できると考えられるとしています。材質や性能を上げる工事でも、建物の基本的構造部分を大きく取り壊すような加工を伴わないものは、普通決議で実施可能とされています。例として、柱や梁に炭素繊維シートを巻く耐震改修、階段へのスロープ併設や手すりの設置、配線を既存の管路に通すオートロックの設置、防犯カメラの設置、EV充電設備の設置などが挙げられています。

修繕改修のお金と長期修繕計画への組み込み方

修繕改修にかかるお金は、原則として修繕積立金から出します。マンション標準管理規約（令和7年10月改正）第28条は、修繕積立金を取り崩せる使いみちとして「一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕」に加えて、「敷地及び共用部分等の改良又は変更」を挙げています。改良工事も、積立金の本来の使いみちに含まれているわけです。

ただし、積立金の額は長期修繕計画をもとに決まっています。計画に改良工事が入っていなければ、改修を追加した分だけ資金が足りなくなります。長期修繕計画作成ガイドラインの様式は、修繕項目とは別に「性能向上工事項目」の例として、耐震、バリアフリー、省エネルギー、防犯のほか、インターネット環境の整備、直結増圧給水方式への変更、電気容量の増量、宅配ボックスの設置、エレベーターの戸開走行防止装置の設置などを示しています。

改修を計画に組み込む順番

1. 困りごとを集めるアンケートや理事会への要望から、結露、段差、防犯、設備の古さなど「修繕では解決しない不満」を拾います。
2. 建物の調査・診断を行う劣化の程度と、現在の性能（断熱、耐震、設備容量など）を専門家に確認してもらいます。
3. 修繕と改良を分けて費用を出す見積もりや概算を「修繕分」と「改良分」に分けてもらい、改良項目ごとの追加額を把握します。
4. 長期修繕計画に反映する採用する改良工事を計画に入れ、積立金の額や借入れの要否を見直します。
5. 総会で段階的に合意を取る検討組織の設置、調査・設計費の支出、工事実施と、段階ごとに決議します。

マンション改修マニュアルは、改修工事は準備から工事完成まで一般的に3〜5年程度かかる長期的な取組だとし、合意形成の鍵は資金計画にあるとしています。長期修繕計画の見方は長期修繕計画とは？、積立金の目安は修繕積立金はいくら必要？が参考になります。

理事会で「修繕で足りるか」を話し合うために

理事会で「今回は修繕だけで足りるのか、改修も考えるべきか」を話し合うときは、築年数と大規模修繕の回数、住民の困りごと、資金の3点をそろえて見るのが近道です。1回目の大規模修繕なら修繕中心でも、2回目、3回目になるほど改良の検討項目は増えていきます。大規模修繕工事全体の流れと費用の考え方は、柱となる大規模修繕工事とは？費用相場・周期・進め方の全体像にまとめています。

提案する側に確認するだけでなく、提案の出どころも見ておきます。改修は工事項目が増えるぶん金額も大きくなり、誰が仕様を決め、誰が見積もりを出すのかで結果が変わります。設計・監理を行う専門家と施工会社の役割分担は管理会社・施工会社・設計監理の違いを、改良項目が混ざった見積書の読み方は修繕工事の見積書の見方を確認してください。

修繕と改修を考えるときの確認リスト

修繕と改良を分けて考える習慣がつくと、見積もりの金額が大きくなった理由や、見送った場合の影響を住民に説明しやすくなります。

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