区分所有者とは？権利・義務と管理組合の組合員との関係

区分所有者とは？区分所有法の定義と持っている権利

区分所有者とは、分譲マンションの一室のように、一棟の建物の中で独立して使える部分を所有している人のことです。区分所有法（建物の区分所有等に関する法律）第2条第2項は、区分所有者を「区分所有権を有する者」と定め、区分所有権を、構造上区分され独立して住居や店舗などに使える建物の部分（専有部分）を目的とする所有権としています。

分譲マンションの部屋を買って登記をすれば、その人は区分所有者です。住んでいるかどうか、自分で使っているか人に貸しているかは関係ありません。逆に、部屋を借りて住んでいる人は区分所有者ではなく、法律上は「占有者」と呼ばれます。

区分所有者が持っている3つのもの

区分所有者が持っているのは、部屋そのものだけではありません。法律上は、次の3つがセットになっています。

専有部分

住戸の内側など、区分所有権の対象になる部分。自分の所有物として使えます。

共用部分の共有持分

廊下、階段、エントランス、外壁、屋上などは区分所有者全員の共有です（第11条）。持分は、規約に別段の定めがなければ専有部分の床面積の割合で決まります（第14条）。

敷地利用権

建物が建つ土地を使う権利。多くは土地の共有持分で、原則として専有部分と切り離して売ることはできません（第22条）。

共用部分の持分も専有部分の処分に従い、専有部分と分離して処分することはできません（第15条）。部屋を売れば、共用部分の持分も敷地の権利も一緒に移るということです。

マンションの区分所有者の姿

国土交通省「令和5年度マンション総合調査」では、区分所有者向け調査で世帯主の年齢は60歳代が27.8％で最も多く、70歳以上は前回調査の22.2％から25.9％に増えました。「永住するつもりである」と答えた人は60.4％です。一方、管理組合向け調査では、賃貸住戸の割合が20％を超えるマンションが15.5％ありました。住んでいない区分所有者（外部区分所有者）も含めて、さまざまな立場の人が一つの建物を共有しているのがマンションです。

区分所有者と組合員・賃借人の違い

区分所有者になると、本人が望むかどうかにかかわらず、管理組合の一員になります。区分所有法第3条は、区分所有者は全員で、建物とその敷地・附属施設の管理を行うための団体を構成し、集会を開き、規約を定め、管理者を置くことができると定めています。この団体が一般に「管理組合」と呼ばれるものです。

国土交通省のマンション標準管理規約（令和7年改正）も、組合員の資格は区分所有者となったときに取得し、区分所有者でなくなったときに失うとしています（第30条）。新たに組合員になった人や資格を失った人は、直ちに管理組合に届け出ることとされています（第31条）。

区分所有者と組合員はほぼ同じ人たち

このため、マンションでは「区分所有者」と「組合員」は基本的に同じ人たちを指します。違うのは言葉の使われる場面で、区分所有者は法律上の所有者としての立場、組合員は管理組合の構成員としての立場を表します。総会で議決権を持つのも、管理費や修繕積立金を負担するのも、組合員である区分所有者です。

部屋を貸している区分所有者について、標準管理規約第19条は、規約と使用細則を借主に守らせること、賃貸借契約にその旨の条項を入れること、借主から遵守の誓約書を管理組合に出させることを定めています。区分所有法第46条第2項も、占有者は建物などの使用方法について、区分所有者が規約や集会の決議に基づいて負う義務と同じ義務を負うとしています。

区分所有者の権利と義務を条文で確認する

区分所有者の権利と義務を、法律の条文に沿って整理しておきます。マンションでのトラブルの多くは、このどこかに関わっています。

区分所有者の主な権利

• 専有部分を使い、貸し、売る権利：専有部分は自分の所有物です。ただし使い方は規約や使用細則の制限を受けます。
• 共用部分を使う権利：各共有者は共用部分をその用方に従って使えます（第13条）。
• 総会で議決権を行使する権利：議決権は、規約に別段の定めがなければ共用部分の持分の割合、つまり専有部分の床面積の割合によります（第38条）。書面や代理人による行使もでき、規約や集会の決議があれば電磁的方法でも行使できます（第39条）。
• 管理者の解任を裁判所に請求する権利：管理者に不正な行為などがあるとき、各区分所有者は解任を裁判所に請求できます（第25条第2項）。

区分所有者の主な義務

• 共同の利益に反する行為をしない義務：建物の保存に有害な行為など、区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはなりません（第6条第1項）。違反には、行為の停止請求、使用禁止の請求、区分所有権の競売請求といった段階的な措置が用意されています（第57条〜第59条）。
• 費用を負担する義務：規約に別段の定めがない限り、持分に応じて共用部分の負担を負います（第19条）。
• 規約と集会の決議に従う義務：規約と集会の決議は、区分所有者の特定承継人（部屋を買った人など）にも効力が及びます（第46条第1項）。

滞納は次の買主にも引き継がれる

管理費や修繕積立金の滞納がある部屋を買うと、その滞納分を管理組合から請求される可能性があります。区分所有法第8条は、共用部分などについての債権を特定承継人に対しても行使できると定め、標準管理規約第26条も、管理組合が管理費等について持つ債権を特定承継人に対して行使できるとしています。中古マンションを買うときに、管理費等の滞納の有無を確認するのはこのためです。

2026年4月施行の改正区分所有法で変わったこと

2025年5月に成立した改正区分所有法（令和7年法律第47号）が、2026年4月1日に施行されました。区分所有者の立場に関わる主な改正点は次のとおりです（条文はe-Gov法令検索の施行版で確認）。

「出席者の多数決」で変わること

改正前は、規約の変更など特別決議は区分所有者と議決権の各4分の3以上という「全体を母数とする」要件で、欠席や無関心は事実上の反対票になっていました。改正後は、定足数を満たした集会で、出席者（書面や代理人による行使を含む）の4分の3以上で決まります。区分所有者にとっては、議決権行使書を出すかどうかで結論への影響力が大きく変わることになります。

令和5年度マンション総合調査でも、所在不明・連絡先不通の住戸がないマンションは87.7％で、0％超〜20％のマンションが3.3％ありました。少数でも連絡のつかない所有者がいると、総会運営の負担になります。総会の具体的な決議要件は総会の進め方と準備、議決権の行使方法は総会・議決権の基本を知るで説明しています。

区分所有者が変わるとき――相続・売買と届出

区分所有者が変わる場面は、売買だけではありません。相続、贈与、離婚による財産分与など、さまざまなきっかけで所有者が入れ替わります。そのたびに管理組合の名簿が正しく更新されないと、総会の招集通知が届かない、管理費の請求先がわからないといった問題が起こります。

相続登記は2024年4月から義務

法務省によると、相続登記の申請は令和6年4月1日から義務化されました。相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があり、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。令和6年4月1日より前に相続した不動産も対象で、まだ登記していない場合は令和9年3月31日までに申請する必要があります。マンションの部屋を相続した人は、登記とあわせて管理組合への届出も忘れないようにしたいところです。

区分所有者になったらやること

1. 管理組合に届け出る標準管理規約第31条に沿って、組合員の資格を取得したことを書面などで届け出ます。管理会社が窓口になっていることが多いです。
2. 管理規約と使用細則を受け取るペット、リフォーム、駐車場、ごみ出しなどのルールを確かめます。
3. 管理費等の引落しを設定する前の所有者の滞納がないかも、売主や管理会社に確認しておきます。
4. 直近の総会資料を読む予算、決算、長期修繕計画、修繕積立金の改定予定を把握します。
5. 連絡先を最新に保つ住所や連絡先が変わったら、直ちに届け出ます（第31条第2項）。海外に住む場合は国内管理人の選任も検討します。

区分所有者として、理事会・総会で確かめておきたい質問の例も挙げておきます。「組合員名簿は、所有者の変更があるたびに更新されていますか」「連絡のつかない区分所有者は何戸ありますか」「議決権行使書の提出状況は、直近の総会でどうでしたか」。管理組合の全体像は管理組合とは、マンション管理の基本はマンション管理の基本、自分のマンションで見ておきたい点は自分のマンションで確認しておきたいことにまとめています。

区分所有者として確認しておきたいチェックリスト

チェックリストは、管理規約と直近の総会資料があればほとんど確認できます。とくに2026年4月の改正法施行後は、管理規約が新しい決議要件に合わせて改正されているかが大事なポイントです。標準管理規約も令和7年に改正されているため、自分のマンションの規約の改正時期を確かめ、古いままなら理事会に見直しの予定を尋ねてみてください。大規模修繕の決議など、区分所有者の判断が直接問われる場面については大規模修繕工事とはも参考になります。

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