高額な修繕費。そのお金はどこへ？

1億円の工事費は、どこへ向かうのか

大規模修繕の工事費は、区分所有者が毎月積み立ててきた修繕積立金から支払われます。総会で工事と金額を決議すると、管理組合は施工会社と工事請負契約を結び、設計・監理方式であれば設計コンサルタントとも業務委託契約を結びます。支払ったお金は、施工会社から協力会社や職人、資材の購入、足場の設置などに流れていきます。

国土交通省の令和3年度調査による総工事金額の内訳を、仮に1億円の工事に当てはめると次のようになります。

割合は四捨五入の関係で合計が100%になりません。また調査の金額は共通仮設費と消費税を含まないため、実際の支払額はこれより大きくなります。それでも、工事費の大部分が外壁・防水などの工事と足場に使われ、会社の経費にあたる部分は1割前後という全体像はつかめます。

なお、管理会社が大規模修繕に関わる形はさまざまで、管理委託契約の範囲で理事会を補助するだけの場合もあれば、設計・監理を受託したり、工事を請け負ったりする場合もあります。どの立場で、どの契約に基づいて報酬を受け取るのかを確かめておくと、お金の流れが見えやすくなります。

発注方式の違いや、2026年9月の公取委命令を踏まえた発注の注意点の全体像は、大規模修繕工事の全体像をまとめた記事でまとめています。

設計コンサルタントに払う報酬は、何の対価か

国土交通省の令和3年度調査では、管理組合の発注方法は「設計・監理方式」が80.1%で最も多く、「責任施工方式」が12.6%でした。設計・監理方式では、建築士のいる設計事務所などが、調査診断、改修設計、施工会社選定への協力、工事監理を管理組合から受託します。

同じ調査で設計コンサルタントの業務量の内訳を見ると、工事監理が47.9%と最も大きく、設計24.3%、調査・診断15.0%、施工会社選定への協力9.1%と続きます。報酬の多くは、工事が始まってから現場を確かめる仕事の対価だということです。

報酬が安すぎることにも、注意が向けられてきた

国土交通省は平成29年1月に、設計コンサルタントを活用した大規模修繕工事の発注について注意喚起の通知を出しています。平成30年5月の実態調査の公表資料では、利益相反の例として、自社にバックマージン（受注の見返りとして支払われる金銭）を支払う施工会社が受注できるよう不適切な工作を行い、そのために格安のコンサルタント料金で受託して、結果的に管理組合に経済的な損失を与える事態を挙げています。

そのうえで、設計コンサルタントの業務量が著しく低く抑えられていないか、とくに工事監理の業務量が低すぎないかを、発注前に検討すべき点としています。報酬の安さは、それだけで良いこととは言えません。業務内容と業務量に見合っているかを見ます。

2026年9月、公正取引委員会の命令で何が示されたか

2026年（令和8年）9月28日、公正取引委員会は、関東地区のマンション大規模修繕工事をめぐり、独占禁止法第3条（不当な取引制限の禁止）に違反する行為があったとして、排除措置命令と課徴金納付命令を行ったと公表しました。対象は東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、茨城県、栃木県、群馬県の工事です。

公表資料によると、命令は2つの事件からなり、それぞれ設計コンサルタント業務を行う事業者1社と、施工業者（一方の事件で36社、もう一方で19社）が対象です。管理組合がその設計コンサルタントに業務を委託したうえで発注する大規模修繕工事について、設計コンサルタントと施工業者の間で受注に関して協力し合う関係を築き、受注予定者を決めていたとされています。設計コンサルタントが業務の過程で得た設計予算などの情報を受注予定者側に提供し、受注予定者の意向を踏まえて業務を行っていたことも示されています。違反行為は、遅くとも令和3年（2021年）の秋以降のものとされています。

国土交通省が同日に周知したこと

国土交通省は同じ日、マンション管理の関係団体に通知を出し、管理組合向けに次の点を周知しています。

• 相談窓口：住宅リフォーム・紛争処理支援センター「住まいるダイヤル」（見積チェックサービスも案内）と、マンション管理センター
• 外部専門家の活用：自治体の専門家派遣制度や相談窓口、マンション管理士・建築士など
• 設計・監理方式での留意点：設計コンサルタントの中立性を確保し、適正な手続きの下で受注者を選ぶこと
• 談合違約金特約条項：談合が認められた場合に受注者が違約金を支払う義務を、請負契約に定めておけること（令和7年6月26日付の事務連絡で周知済み）

書類で確かめられること

発注の手続きが適正だったかは、多くの部分を書類で確かめられます。すべての設計コンサルタントや施工会社を疑う必要はありませんが、管理組合として記録を残しておくことは、組合を守ることにもつながります。

国土交通省の改修マニュアル（令和8年3月改訂）は、見積もりを依頼する会社の選び方として、公正さや透明性を確保する上では公募が望ましいとしています。令和3年度調査では、設計コンサルタント業務の発注先の選定方法として「見積合わせ方式」が53.3%、特命随意契約（1社に依頼）が初めての受託とリピートを合わせて16.3%でした。

見積書から見えることと、見えないこと

見積書や比較表からは、金額の配分、数量や単価の根拠、別途工事の有無など、多くのことが読み取れます。一方で、見積書だけでは受注調整の有無はわかりません。各社の見積金額が近いこと自体は、同じ条件で見積もれば自然に起こり得ることで、それだけで不正の証拠にはなりません。

書類で確かめられるのは、手続きが開かれていたか、情報の管理が適切だったか、利害関係が申告されていたか、という「プロセス」です。不自然な点に気づいたときは、自分たちで結論を出そうとせず、相談窓口や専門家に相談してください。

お金が現場に届いているかは、工事中に確かめる

契約金額が適正でも、工事中に必要な人員や工程が確保されなければ、支払ったお金に見合う工事にはなりません。反対に、発注の過程に問題があれば、工事費が割高になるだけでなく、現場に回るお金や工期に無理が生じる可能性もあります。書類の確認と並んで、工事中の確認が欠かせない理由です。

• 工事監理者の検査が、工程表どおりの時期に行われているか
• 工程ごとの写真と検査記録が、定例会議で報告されているか
• 現場代理人が契約時の説明どおりに現場にいるか
• 実数精算の数量が、図面と写真で報告され、監理者が確認しているか
• 工事内容の変更が、書面と理事会の承認を経て行われているか

こうした確認は、施工会社を監視するためではなく、管理組合が工事の結果を説明できるようにするためのものです。工事中の品質の確かめ方は工事の品質を守るための記事で、管理会社・施工会社・設計監理の役割の違いは役割の違いの記事で詳しく扱っています。

迷ったら、どこに相談するか

発注の手続きや見積もりの内容に疑問を感じたら、理事会だけで抱え込まず、外部の相談先を使ってください。国土交通省が2026年9月28日の通知で案内している公的な窓口は次のとおりです。

受付時間などは各窓口のウェブサイトで最新の情報を確認してください。契約上の権利や、すでに締結した契約への対応など法的な判断が必要な場合は、弁護士に相談してください。

見積書の内容を工事項目や費用の面から整理したいときは、当サイトの修繕工事の見積もり無料チェックもご利用いただけます。必要な施工と監理の費用を守ることを前提に、確認すべき点を整理します。

お金の流れを確かめるチェックリスト

チェックの結果は議事録に残し、理事が交代しても引き継げるようにしておきます。確認できなかった項目も、その旨を記録しておくことが大切です。

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よくある質問

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